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某项目前期策划方案 （一）地块篇 1、地块概述 本项目地块位于312国道（至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠）与南淝河交汇处，共3000亩地。地块较为平整，据目测，整个地块的高低落差不超过3米，地块中有丰富的水资源，还有大片的绿色生态植被。地块的还有一些建筑因拆迁而没有完全迁走。地块表面覆盖大量草和、灌木、小树。 2、地块分析 位置：本地块位于312国道旁，东有南淝河。位于城市的东南上风口。 交通：目前该地块公共交通极不便，暂时没有公交线路，通往市内。但由于临近主干道312国道，进出城较为便捷。 配套：周围目前均为未开发土地，只有少量的农村和生活设施。周边生活配套较少，距离本项目约5公里处有江淮汽车厂。未来城市规划中，本地块属于为未来城市住宅的用地。 环境：周边没有成熟的生活配套，且交通不便，整体环境较零乱。 （二）项目概述篇 1、项目概述 本项目占地面积约3000亩，总建筑面积约160万平方米。容积率为0.8，60%的生态公园，小区的景观设计以水系为中心。 项目分析 本项目占地面积较大，容积率低，绿化率高，有丰富的水景资源。建筑产品将以独栋别墅、花园洋房为主。应该说，这样的产品在合肥应该是属于最高端的产品。该产品的目标市场应该是合肥消费金字塔的最顶端部分。 3、项目建议： 项目的规模、地块资源和特殊的地理位置，在我们项目的开发和规划上建议引入“复合地产模式”，即：高尔夫概念+房地产（居住）。  （三）市场篇 1）市场概述 合肥的别墅市场，市区主要集中在西区大蜀山和董铺水库附近，市郊主要是有双凤湖元一高尔夫别墅。如新加坡花园城、金色池塘、绿城桂花园、和庄、维多利亚别墅、望园小区等楼盘。且主要以联排、叠加别墅为主。普遍规模较小，很大一部分是在与多层、小高层混合在一起。别墅的户型也以200㎡左右为主，总价约在60万—200万之间，以100万左右为主。 市场分析 合肥的别墅市场，主要集中在自然风景较为优美的西区，这也符合别墅这种产品对景观的要求。主要产品为联排、叠加别墅。总价也较低。应该说，合肥真正意义上的别墅区还没有形成。但是仅有别墅概念已经不能吸引足够的市场关注和支撑项目，因此必须引进新的概念。  （四）、产品篇 一、产品概念导入 互动 推动 概念挖掘 市场上能够与本项目相匹敌的竞争对手比较有限，分析它们的优势，有几个主要的共同点：大面积的自然景观（如绿化、水景），产品走高档路线，社区配套设施比较完善。 本项目在自然资源的条件方面并不输给其他竞争项目，要制造差异性就需要更深程度上的挖掘，将自然资源的利用最大化，扩大项目的辐射范围。 最能发挥项目自然资源，当时市场上还未出现的产品，而且还能够调整项目经营构架的可持续性发展的物业，莫过于以高尔夫为主题的社区： 本项目完全可以充分利用项目规模大的特点，加强自身生活、休闲配套，项目内可设置独特的商业街，吸引其他区的业主到场消费、娱乐。 项目在一定的时间内具有唯一性，功能可辐射周边的近郊区乃至全市范围，能够刺激社区内其他商业设施的消费。 大型的高尔夫球场，专业的高尔夫器材销售店以及大型高尔夫会所，吸引改成市乃至周边城市的爱好者到此进行一条龙的消费。 针对高尔夫消费群体的休闲娱乐特性，设置一定比例、风格各异的特色餐饮店。 联动 概念解析 （1）项目理念：高尔夫集成社区 项目绿化资源的价值主要是体现在高尔夫球场上，充分利用高尔夫来提升整个社区的档次，品牌和形象，提出集成式高尔夫的概念，所谓集成式高尔夫是指一个以高尔夫运动为核心的可循环的消费系统，对于这种大型项目而言，其支撑点是以高尔夫为主的商务体系。对于住宅部分，可以通过体验高尔夫运动的形式促进住宅销售，让消费者体验在本项目中的生活氛围 ，而对于高端客户群体，则通过高档运动所营造的尊贵感来增加本项目与其他高端产品的差距，现优势 ，让高尔夫完全贯穿于整个项目，形成一个集居住、度假 ，购物于的循环消费系统。 集成式高尔夫城 高尔夫会所 商务平台（面向全省） 高尔夫附加 社区幼儿、小学、中学 商业配套设施 等教育产业 特色餐饮、休闲 酒店、旅游 娱乐、购物中心 等度假产业  （2）项目主题：国际新都市生活圈中的高尔夫主题高尚人居 国际新都市生活圈的提法并非是将本项目独立发展成为新生区域，而是借用项目的总体发展趋势，将合肥新都市生活圈的重心向本项目的倾斜，支持这个概念的论点有： 第一：城市经济发展战略走向本区域转移，提出国际新都市生活圈的社区概念。 结合城市经济的