2005年重庆恒鑫名城的社区商业运作思路.pptVIP

重庆恒鑫·名城社区商业运作思路 深圳市天道房地产投资顾问有限公司 二零零五年四月八日 报告结构 一、项目及商业环境分析 二、商业业态定位 三、商铺分割及布局 四、商圈及客户定位 五、租金及价格定位 六、投资模式选择 七、推广思路 八、风险评估及应对思路 九、卖点及形象整合 项目及商业环境分析 一、项目商业概况： 1、技术指标： A、恒鑫名城一期工程A栋紧邻石新路，二层共计1386平方米、层高4．5米、三层1340平方米、层高5．1米、在二、三层设有3部电梯及1部观光电梯，可以从负一层直达二、三层。 B、恒鑫名城一期工程C栋紧邻既将建设的高九路，二层共计1876平方米、层高4．5米、三层共计1333平方米、层高5．1米、设计荷载，样设有3部电梯及1部观光电梯，从负一层直达二、三层。 C、小结 ：A栋二、三层共计2726平方米，C栋二、三层共计3209平方米，A、C 栋共计5935平方米。在A栋、A1栋C栋有三个天桥可以直通小区的中庭花园。 2、交通状况： 公交线路： 209珠江花园—井口/222石桥铺—中梁山/238玉清寺—重医/239白鹤岭—重陶市场/469兰花小区—晋愉上江城 /871新桥医院—朝天门/472陈家坪—火车北站 /873美茵河谷—海棠晓月 /209井口—珠江花园/364兰花小区—南坪 道路: 石新路主干道(即将拓宽为70米)，通石桥铺，接沙平坝,可以经巴山至新桥方向，现石新路道路宽54米，双向四车道，设置有行道树和隔离带。 背靠次干道”B2”路，接石小路(B2路连接高九路和石新路，道路宽16米,两旁设绿化带宽8米)。 高九路(预计2005 年通车)，连接高新区至九坑子的城市主干道，双向四车道,道路宽110米，路面宽70米，两边每隔3米各有20米宽的绿化带,是国家一级公路)。 3、人口状况 常住人口： 二、项目商业环境分析： 本项目所在的二郎板块处于多条高速公路（成渝、上界、渝涪）集中带，火车北站近在咫尺，石新路、高九路纵横分布，优越的交通条件决定了二郎板块，特别是老顶坡片区作为重庆汽摩物流产业中心的核心地位； 从现有商业格局分析，二郎片区的商业主要以专业市场为主，特别是汽摩、五金、建材、陶瓷等专业市场占据主导地位，整个片区内的居住氛围较差，适合居家的生活配套商业极为缺乏，生活便利性差； 恒鑫名城所在的老顶坡两公里范围以内，商业业态几本是汽摩配件市场，以及汽车展示、销售、维修、服务中心； 由于该范围交通发达，汽摩物流经营集中，也从另一方面影响到居住的环境价值，干扰大、噪音大、灰尘多、人流杂、安全隐患大； 在生活配套相对缺乏的范围，要提高本项目住宅部分的竞争力，不仅需要在产品设计上下功夫，而且需要统筹考虑与项目居住人群生活相匹配的配套商业，以满足日常居家生活要求； 配套商业业态的定位需要充分符合社区内以及项目周边客户的日常居家要求，从他们的消费取向、生活质量、价值观念等方面综合考虑，从而带动整体商业经营氛围，为投资者、经营者、消费者创造多赢的价值； 本项目一期社区商业分布在三面围合而成的A、C栋楼一、二层，负一层以汽摩配为主，商业业态比较集中，商业交通组织及人流动线合理，易于集客效应的形成； 社区商业总体量5900多平米，其中新世纪超市近1000多平米，商业体量较小，总体商业经营是以位于中心转角位置的新世纪超市为主力店，带动A、C栋一、二层商业店铺的经营，形成一擎两翼的社区商业格局； 社区商业档次及业态的定位以中档的特色餐饮、洗衣店、冷饮店、音响店、水果店、鲜花店、药店、疹所等为主，以满足社区内外业主的日常起居生活需要； 社区业态的分布需要充分遵循各业态的经营规律，从布局、铺位面积、交通动向、消费时段及频率等方面综合考虑，形成大业态之下的小业态相对集中，有利于氛围的形成以及后期的管理。 商业业态定位 一、社区商铺的含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 二、社区商业的功能 社区商业提供的商品包括便利品和选购品，主要以杂货、食品、衣服、鞋帽、日常服务、烟酒茶类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档消费品为主。 而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如健身房、摄影、旅游代理等。 另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。 三、社区商铺的一般业态 四、本项目配套设施分布及面积定位 结合本项目的市场环境和住宅业