2007年上海宝山顾村的房地产项目投资可行性研究报告.docVIP

前 言 近几年以来，中国房地产业开始出现强劲增长势头，成为拉动国民经济增长的重要引擎2000年以来，房地产业在投资及建设规模上已步入新的增长期，居民的住房消费观念也得到进一步更新，消费能力得到有效增强，房地产市场日趋走向成熟。：目前上海房地产业发展是健康、规范、有序的，未来要在更高起点上继续健康有序发展，不断提升房地产的支柱产业地位，提高其对全市经济增长的贡献率，使房地产增加值占全市GDP的比重在今后几年达到10％；不断改善市民群众的居住条件，切实解决好困难群众的居住困难。　　具体来说，继续保持上海房地产持续、健康、有序发展的良好势头，将突出六方面内容。加强对土地市场的调控和管理，按照“政府调控、市场供地、规范运作、依法管理”的原则，发挥好土地市场的龙头作用。控制用地总量和用地结构；经营性土地出让要全部实行公开招标，旧区改造用地也要全部纳入分开招标之中；依法清理整顿土地市场秩序，土地使用权出让属于市、区两级政府的权限，对乡镇擅自签订用地协议的违法行为要依法严肃查处；加快建立土地储备机制。调整和优化房地产开发结构，使住房供给结构与大多数普通群众的需求相一致。政府继续加大配套商品房建设的推进力度，并引导开发商建设普通商品房，以增加市场上中低价位商品房的供应。继续坚持“拆、改、留”并举方针，稳步推进旧区改造。下一轮旧区改造以“改”和“留”为主、加大“改”和“留”的力度，按照增绿化、增空间和降容积率、降高度的要求，控制好开发总量，调整好结构，严格按规划实施。促进房地产二、三级市场的联动发展，重点是存量房交易市场、房屋租赁市场和物业管理市场，以巩固和提高房地产业的支柱产业地位。进一步完善廉租住房制度，不断扩大受益面。下一步要逐步放宽认定标准，使更多的困难群众受益；完善机制，坚持租金配租与实物配租相结合、以租金配租为主的配租方式。完善促进住房消费的政策。土地公开招标市将一经营性土地出让公开招标的，凡新增的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性项目用地；工业园区、科技园区、开发区内的六类经营性用地；工业用地、教育用地等原非经营性项目用地，转变为六类经营性用地的；在实施旧区改造开发、小城镇开发建设、郊区片林建设中，涉及六类经营性用地范围，都纳入公开招标范围，严禁采用协议或邀请招标方式出让，逐步推进“熟地”招标出让。　　未来，市房地资源局将在对区县土地招投标信息整合的基础上，每个月将集中推出一批公开招标的地块，定期发布信息，强化土地集中供应和管理，统一计划管理、统一信息公示、统一成交结果公布，营造公开、公平、公正的土地市场氛围。近年上海房地产市场化程度不断提高土地供应方式实行了市场化，内外销商品房交易实行了并轨，住房消费基本实现了商品化房地产。　　在 比去年同期增长（%） 比 重（%） 全社会固定资产投资 364.59 25.9% 其中：第三产业 238.70 11.7% 其中：房地产业 139.78 31.4％ 经济状况对房地产的发展而言，是一个基础和上层建筑的关系，只有经济的繁荣稳定，才会有房地产业的良好发展。从上海目前经济的发展和延续来看，体现出了良好的势头和增速提升状态。并表现如下几个方面： 首先，今年一季度，全市实现国内生产总值1325.86亿元，比去年同期增长11.8%，增幅比去年同期提高2.2个百分点，这是自1998年以来一季度的最高增长水平。各月GDP增速稳步攀升，分别达到11.6%、11.7%和12.2%。 其次，以房地产、交通运输仓储及邮电通信、批发零售贸易餐饮等服务业为代表的第三产业继续成为外商投资热点。一季度，第三产业吸收外商直接投资项目503个，比去年同期增长74%，占全市的51.1%；合同金额13.04亿美元，增长48.3%，占38.4%。同时，该阶段吸收房地产项目29项，合同金额4.63亿美元。 再则，固定资产投资快速增长。2003年一季度，全社会固定资产投资完成364.59亿元，比去年同期增长25.9%，增幅比去年同期提高4.7个百分点。拉动投资增长的主要因素：一是房地产投资在连续多年快速增长的基础上，继续保持较快增长。一季度，房地产开发投资完成139.78亿元，比去年同期增长29.6%，对投资增长的贡献率达到42.6%，占全社会固定资产投资38.3%，比去年同期上升了1.1个百分点。其中商品住宅投资完成108.67亿元，增长25.9%，占房地产开发投资总量77.7%。商品房销售持续旺盛。一季度商品房销售面积242.29万平方米，增长5.3%；销售额104.24亿元，增长22.5%。 同时，民间投资规模不断壮大。一季度，非国有经济投资完成263.22亿元，比去年同期增长44.1%。其中民间投资完成118.51亿元，增长34.1%。从投资方向看，民间投资主要集中于房地产开