隆昌金华路项目可行的性研究暨投资经济效益分析报告.docVIP

百庆物业/隆昌金华路项目 可行性研究暨投资经济效益分析报告 目 录 一、 隆昌房地产市场环境 3 （一） 隆昌概况 3 1. 城市性质及地位 3 2. 城市建设与规模 3 3. 居民收支及生活水平 4 4. 城市特色 5 5. 小结 6 （二） 隆昌经济运行状况 6 1. 经济运行概况 6 2. 固定资产投资状况 7 3. 小结 7 （三） 隆昌城市规划 8 1. 城市空间及功能结构 8 2. 城市规划状况 9 3. 规划编制及实施状况 9 4. 政府工作目标及手段 10 5. 小结 12 二、 隆昌房地产市场发展状况 13 （一） 房地产市场现况 13 1. 市场发展概况 13 2. 市场格局 14 3. 部分房地产开发商 27 （二） 二手房市场状况 29 （三） 区域商业状况 30 三、 项目地块解读 31 （一） 项目地块概况 31 1. 项目地块位置 31 2. 周边配套设施 31 3. 项目基本经济技术指标 32 （二） 项目现状 32 （三） 项目地块分析 33 1. 地块地形/势分析 33 2. 项目片区规划 33 3. 地块SWOT分析 36 四、 项目粗略定位 37 （一） 客群定位 37 （二） 社区开发主题及社区配套 38 （三） 产品粗略定位 38 （四） 价格粗略定位 39 1. 项目现阶段均价初定 39 2. 项目均价校正 42 五、 商业部分研究 43 （一） 商业布局 43 （二） 商业面积测算 46 六、 项目经济测算 46 （一） 项目总体经济测算（粗略） 46 （二） 项目方案对比 47 （三） 项目总体经济测算（细化） 48 （四） 项目收益测算 49 1. 项目成本估算 49 2. 除土地外收益测算 51 七、 拿地成本测算 52 隆昌房地产市场环境 隆昌概况 城市性质及地位 隆昌县位于四川省东南部，隶属于四川省内江市，属于行政三级城市； 隆昌是四川东大门门户，位于成渝经济带中部，辅以自贡、内江、宜宾、永川、泸州5个中等城市的关联。 隆昌是川东南陆路交通枢纽，是四川出川和出海的大通道。有成渝铁路、隆黄（隆昌至贵州黄桐）铁路、成渝高速、隆纳（隆昌至纳溪）、川云（四川至云南）公路、隆雅（隆昌至雅安）公路等交通干线穿越。 优势的地理区位及良好的交通条件使得隆昌享有“川东南门户”及“川东第一县”的称誉。 城市建设与规模 隆昌幅员面积794平方公里，辖18个乡镇和1个省级经济技术开发区。 2006年，隆昌县建成区面积12.05平方公里，城镇化率为35.8%。新建城市道路面积3.53万平方米，人均城市道路面积631平方米，新增城市绿地面积3.27万平方米，人均公园绿地面积231平方米；重点工程污水处理厂已累计完成投资4100万元，城区段已全线贯通；新铺设受压供气管网6.4公里，完成供气量935万立方米，城市绿化率96.7%；天然气一户一表新户1981户；安装Dg100米以上供水主管2500米，供水量585万吨，水质综合合格率99.87%。城区一批重点高档住宅小区锦林新苑、元亨新村、龙锦家园、南景源、西怡园三期等工程相继竣工。 2006年末，隆昌县全县户籍人口76.61万人，比上年增加0.33万人。全县人口出生率8.52‰，死亡率5.33‰，自然增长率3.19‰。其中：农业人口59.87万人，非农业人口16.74万人。常住人口690235人。（以上数据为公安部门年报统计数据）。 2005-2006年隆昌县人口情况 2005年 2006年 总人口 76.28 76.61 非农业人口 16.55 16.74 农业人口 59.73 59.87 常住人口 690035 690235 2006年末，隆昌县共有在岗职工42832人，比上年增长0.3%。 居民收支及生活水平 2006年，隆昌县财政总收入完成28543万元，同比增长23.5%；实现地方财政收入(含基金收入)13550万元，同比增长27.1%；财政一般预算收入9581万元，同比增长19.3%。隆昌县财政总支出51696万元，同比增长27.9%，一般预算支出51682万元，同比增长36.8%。 财政赤字成为隆昌县财政主要特点，政府相应的大量的投入使得隆昌县的城市建设及经济水平等不断提升。 2006年，隆昌县城乡居民收入有所增加，生活水平得到进一步改善。据隆昌县地方经济调查队抽样调查资料显示，2006年，城镇居民可支配收入达到7514元，比上年增加1424元，增长23.4%，城镇恩格尔系数38.9%，城镇基尼系数0.23；农民人均纯收入达到3291元，比上年增加283元，增长9.4%，农村恩格尔系数53.57%，农村基尼系数0.219。 2006年，隆昌县在岗职工年平均货币工资11773元，增长15.2%；城乡居民储蓄存款余额47.20亿