关于上海机电城项目初期调研汇报.doc

关于上海机电城项目初期调研的汇报 第一章 项目基础信息 （一）项目名称 上海机电城（中发总部经济园） 上海机电城 （二）项目地理位置 上海机电城项目坐落于上海市普陀区真南路1370号，属桃浦镇，地处上海虹桥枢纽及外环线、中环线、沪嘉、沪宁高速等交通主干线交汇处，交通物流便利，该区域定位为上海的“西北物流区”，但生活气息较弱。项目对面为普陀区北方停车场（已列入拆迁规划）。毗邻上海轨道交通11号线祁连山路站，属地铁沿线物业。目前该11号线的北延伸至江苏昆山的花桥段（安亭站——昆山花桥站）已进入列车上线调试阶段，该项目与昆山赛格将地铁直达。 注:地图上蓝圈标出A处即为上海机电城所在位置 （三）项目建筑面积 该项目建设总占地116亩，已建成一期总建筑面积15万平方米（如下图），二期规划商业面积8万多平方米（尚未建设）。一期科技楼、创业楼及配套服务楼建筑面积15万平方米，其中地上建筑面积12万平方米，地下建筑面积3万平方米（停车场，部分启用）。项目一期除拥有4万平方米机电、电子、五金产品商贸平台外，还拥有6万平方米办公平台（三层以上）和其它机电类消费品展示平台。 项目一、二期规划图 （四）项目物业开发商简介 上海机电城项目开发商——上海中发电气集团是我国输配电行业的领航企业之一，集输配电制造业、工商服务业、国际贸易于一体，是专业生产超高压、高低压成套装置、工业/电力自动化控制系统、高低压电器元件等四大输配电业板块的大型股份制企业集团。集团公司注册资金1亿元，拥有固定资产3.8亿元。集团在全国开发了六个科技产业及商贸服务基地（上海占四个）、拥有21家制造企业，参与高等院校办学、设立一家研究所、在国内设立了600多家销售公司和办事处、在国外设立了10家办事处，员工近4700人，形成了系统完整的输配电主业板块，集团旗下包括：中发控股集团、上海中发电气（集团）股份公司、中发电气股份有限公司、上海中发超高压有限公司、中日合资·上海中发依帕超高压有限公司、上海中发电力自动化有限公司、上海中发开关有限公司（电器元件）、上海中发中压电器有限公司（主开关·断路器·柜体）等企业。2012年底集团总资产达82亿元，集团总销售额达75亿元。 中发集团拥有雄厚的技术力量和一系列国际先进的生产、检测、试验设备。生产基地内还设有中发国际电气科技研究所和培训中心。另外，与清华、北大、复旦、交大等国内著名高等院校和国际著名厂商建立了广泛的科研合作关系，与业内国际知名企业如法国施耐德、瑞士ABB、德国西门子、日立、山田LED、富士等广泛合作。集团旗下上市公司一家：中发科技（股票代码：SH600520）。 中发集团近几年涉足地产行业，主要手段是类似开发上海机电城项目（中发总部经济园）模式，以建设产业园、研发基地或购物中心为概念购买工业用地，建设并销售部分写字楼或专业市场。上海机电城项目为中发集团建设，属于工业用地，为50年产权的大产权房（属2.5产业）。其中办公楼部分的产权已大部分卖出，4万平方米现上海机电城市场部分的产权未出售，为中发集团所持有。 第二章 项目周边情况分析 （一）周边专业市场基本情况 上海机电城位于上海轨道交通11号线祁连山路站附近，周边专业市场有国际包装印刷城（真南路1085号）、上海轻纺城（距离较远）、上海康建商务广场（工业用地，商务及厂房出租）、光彩小商品批发市场（真北路）等，大多为工业用地。据了解上海机电城原址为上海香料厂（味精六厂）。 （二）周边公共交通情况 项目周边公共交通便利，紧邻轨道交通11号线祁连山路站，轨道交通13号线祁连山路南站，117路、517路、62路、744路、虎南线、562路、822路、742路、838路、北嘉专线等其他公共交通线路均设有站点。 （三）项目周边配套情况 项目地处普陀区西北角的桃浦板块，原属老工业基地。其高架环绕交通便利的特性尽管有利于打造“上海西北物流区”，但同时也降低了该区域的生活气息。具体表现为常住人口较少、商业配套欠缺，无核心商圈及住宅区，其房价为上海中环沿线的低谷。项目周边基本为工业用地，主要开发以仓储办公为主。现真南路上已陆续开发住宅小区，但小户型居多，中低收入人群入住居多。 周边学校：上海市中华职业进修学院，上海信息管理专修学院(真南路)，铜川职业培训学校。 周边商业：世丰美食汇，金州网吧，锦融浴室，聚点网吧，涌金楼，农工商超市，世纪华联超市（真南路），上海港欣印刷机械耗材超市，上海南市螺丝有限公司普陀专卖店，上海市曹杨商城医院等，康建商务广场内有一家名为“华隆大酒店”的酒店。 目前项目隔景泰路对面为上海康建商务广场，也是工业用地属性，据说原规划是作为钢材市场交易中心，由于未运作成功，空置率较高，有部分银行、办公、酒店入驻。 第三章 项目现状及所在区域发展规划 （一）项目现状 1、项目初期招商