杨剑超开题报告.doc

毕业设计（论文） 开题报告 题目名称：新郑市正商红河谷项目营销方案设计 院系名称：经济管理学院工程管理专业 班 级：工程管理092班 学 号：200900644217 学生姓名：杨剑超 指导教师：朱九龙 2012年12月 一、选题依据（背景与意义、国内外研究现状与发展趋势） （一）背景 1、国际背景 21世纪以来，世界包括中国的房地产行业一直处于欣欣向荣的上涨态势中，各国各地房地产下的房地产市场房价迭创新高，几近疯狂，涨幅屡创历史记录。但自2008年以来，在金融风暴冲击下，国际金融市场冻结，企业融资困难，房地产价格下行，欧洲、美国和日本这世界三大经济体几乎同时进入衰退阶段，国际房地产形势急转直下。世界经济增长缓慢，经济下滑下的房地产业压力越来越大，开始停滞不前，房地产业企业家信心指数大幅下降，房地产市场，尤其是营销观念处于一种调整重发的新局面。新的健康有效的房地产市场营销观念及策略亟待产生，并为以后的房地产业带来新的机遇。 2、国内背景 近年来,随着经济的发展和国家改革力度的加大, 房地产业逐步成熟。我国的房地产市场形成较晚，所以我国有关房地产营销的理论和营销策划实践相对滞后。并且由于房地产市场较长时期处于需求异常旺盛、价格一路飙升的“单边”市场形态之中，营销理论及营销策划实践并没有得到充分、正确的重视和理解，甚至更多的只是标榜、曲解或异化。然而经过少数一些正常经营运作的房地产企业的多年探索和实践，房地产营销的合理内核及价值开始被理性的眼光看待，营销策划的作用也渐被看重，如何正确进行房地产营销策划及实施的研究和探索也获得了长足的进展。本文就是在这一大背景之下，立足于一个待实际开发运作的房地产项目，运用市场营销理念和相关理论而进行的项目前期策划。 随着中国经济的发展和国家改革力度的加大, 中国包括郑州房地产业逐步成熟。郑州房地产营销面临着银根土地收紧、理性消费回归和外来房地产企业进入的新形势。新形势下解决营销中存在的问题是郑州房地产营销的关键。只有采用合适的营销理论,采取正确的营销对策, 郑州房地产企业才能茁壮成长,房地产行业才能健康、稳步发展,房地产企业才能在整合资源、引导市场、引领消费、服务社会方面起到充分的作用, 才能为郑州市人民居住条件的改善、郑州城市的建设做出更大的贡献。 （二）调查研究意义 本文通过对国内外房地产营销发展现状，及当前面临问题的解决措施的分析，提出科学的房地产市场营销理论。并通过对新郑市红河谷房地产市场的竞争状况、消费者需求等方面的调查分析，了解红河谷房地产的现状及市场前景，分析其营销现状，提出营销创新构想，为实现红河谷房地产项目的市场盈利提出框架性方案。通过准确把握市场商机，来提高项目的营销针对性，为红河谷项目的发展提供整体思路。此外本文试图通过对营销创新方案的制定与实施的研究，为红河谷项目设计出整体发展策略，有利于项目未来的经营目标和营销策略部署。 （三）国内外研究现状发展趋势 中国的房地产市场在1992年-1993年间基本形成，经过期间跌宕起伏的发展，到了2003年开始持续升温，其中2004—2007年属于房地产行业的春天甚至是夏天，均实现了当年销售额高于当年投资额，三年间实现销售总额68194亿元，销售额比之前17年的销售总额还高出47％，而三年间房地产投资总额是60421亿元，不考虑税收和分红以及其它的成本支出，三年间有7773亿元经营性现金流入；北京等全国主要房地产市场房价迭创新高，几近疯狂，涨幅屡创历史记录，其他地区主要城市也尾随其后、跟风上涨，形成中国整个房地产市场一片欣欣向荣的上涨态势。但自2008年 开始房地产形势急转直下，1-8月份实现投资额18430亿元，实现销售13813亿元，投资额大于销售额明显。中国房地产市场这次出现的回调，有市场自身的调整需要，但最主要的影响因素是由美国引发的这场百年难遇的金融危机(Subprime mortgage crisis)，其对全球造成的影响是前所未有的，数家美国百年金融机构的倒闭、全球股市遭遇长期寒流等现象均深刻显示出这场危机的广大负面影响。 早已加入世贸的中国，在这场金融危机中自是难以独善其身。在金融风暴冲击下，国际金融市场冻结，企业融资困难，房地产价格下行，欧洲、美国和日本这世界三大经济体几乎同时进入衰退阶段。这对中国经济造成相当大的影响，因为中国在过去几年中对海外市场的依赖程度较高。因此中国的出口受到外部需求疲软的影响十分明显，例如中国对美出口实际增长率，扣除物价因素，从2008年初开始有所下降。国内经济景气指数也随之急速下滑，固定资产投资实际增长率迅速下行，制造业产能过剩，房地产市场回调。 中国的房地产市场素有中国经济晴雨表之