南京中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比报告.doc

中驰大厦 酒店式家庭公寓 户型配比报告 南京中瑞 中驰左邻项目组 2005年8月29日 差异化思路： 发现市场的需求热点，研发新产品。 满足热点需求，拔高新产品。 领先热点需求，引爆新产品。 目录： 摘要篇： 一、市场调研 二、市场定位 三、产品设计 四、配套设计 附录篇： 附件一 南京小户型调研报告完整版 附件二 深圳考察报告A3版 附件三 深圳小户型考察计划（含大量户型图片资料） 一、市场调研 1．南京单身公寓供应量很大： 河西：奥体韵动汇、紫金西区中央、宋都名座、中泰国际广场。 岔路口：城市泊客 中驰商都 东山：魔方四点八 科学园：苹果都市、书香名门 缺点： 投资性很差： 当前房地产市场投资气氛不佳。 通用性很差： 仅仅一个房间，不适合正常家庭使用。 供应量太大： 到处都开发小户型 租赁前景黯淡： 供应量大，普通住宅小区出租挤占市场。 火爆销售不再： 供应量大，租赁前景黯淡，通用性差，市场购买的激情弱化许多。 2．南京的小面积的家庭公寓奇少： 优点： 通用性很好： 2房或者3房，可以单身使用，可以家庭使用。 使用年限很长： 可以一直使用到小孩高中毕业，甚至终身使用。 购买范围很广，面积小，总价低： 2房2厅1卫可以作到50－55平米，22万以内；3房2厅2卫可以作到60－65平米，26万以内；1房1厅1卫可以作到20－25平米，10万以内；具备经济实力购买的人群非常之大。 供应量少： 由于不易设计，成本略高，目前南京供应量少。 需求量大： 深圳香港等房价高的区域已经证明需求量，同时南京市民收入虽然没有深圳香港高，但是南京房价比香港低，类同深圳，因此，需求量是不容置疑的。 3．南京销售很快的典型家庭小户型： 河西德盈双城： 67平米的3房2厅2卫，率先销售完毕，并且位于北面，就是这样不利于居住的朝向，都由于户型的极端适用，期房阶段，刚刚推出2个月，该户型就一抢而空。而且单价接近7000元/平米。 4．市场调查的结论： 南京市场对于户型的功能设计有着强烈的“经济能用好用”的要求，当市场出现能够满足家庭功能的户型，且面积非常之小的时候，吸引力非常之大。 该点在房价较高的城市，已经表现出来，比如香港深圳等地。在南京地区，也已经通过德盈双城这个项目的去化速率，明显表达出来。 已经通过深圳考察河西考察，得以直观感受。 南京滞销的单身公寓已有案例，不再陈述。 中驰大厦不能陷入单身公寓的竞争泥潭，应该开创南京首个旗帜鲜明的“酒店式家庭公寓”，成为行业的明星，南京市场群起模仿的对象。 二、市场定位 1．客户定位： 即将成家的年青人，经济实力普通，该部分人群在任何一个城市都是主流。 单身成员，经济实力较好，投资自用皆考虑，对于产品有较高要求。 2．市场定位： 酒店式家庭公寓 小而精致 宝马mini级概念 三、产品设计 2房50－55平米设计：比例35％ 2.5房，1.5厅的2房设计概念： 通过卧室的阳台，隔离出书房功能。 通过客厅的边角，隔离出餐厅功能。 达成很实惠很让客户占到便宜的产品设计。 3房60－65平米设计：比例55％ 3房、1.5厅、2卫的设计概念： 隔离出小房间，设计出书房（可临时放置单人床一张或者可改成主卫的附属浴缸所在房间）。 设计2个卫生间：房虽小，享受不打折扣，通过书房的变形设计，还可以获得卫浴超级享受。 1房20－25设计：10％ 特别小的单身公寓设计，卫生间很小，厨房直接靠墙。 基本功能极度简化，在2房3房的边角处设置。 四、配套设计 大堂、电梯厅：特别具备高档酒店感。 过道：特别具备文化气息，且光线明亮。 立面：高度现代感，冷峻挺拔。 南京中瑞房地产经纪有限公司中驰项目组 2005-8-29 附件一： 南京小户型调研报告 1、供应分析 目前南京小户型项目供应分布主要集中在城中、河西 小户型由于空间不足所带来的生活缺憾需要较为完善的配套设施来弥补，交通便捷商业休闲便利 表：南京市场小户型项目概况表： 板块 项目 地址 销售状态 形态 交付标准 主力面积（㎡） 价格 江宁 盈家春天 金盛路175号 售磬 平层 毛坯 一房：35-53 二房：67 3500 武夷商城 宏运大道两侧双龙大道路以东 未售 平层 毛坯 一房：46-50 预计3500 城市泊客 岔路口宏运大道1188号 在售 平层 毛坯、精装 一室：41-55 二室：62-66 毛坯3600元/平米，装修标准为380元/平米 中驰商都 岔路口中驰路99号 在售 平层 毛坯 一房：40-50 3300 水韵别墅 佛城东路88号 在售 平层 精装 一房：32 二房：78 4200 江南青年城 佛城西路11号 在售 平层 毛坯 一室：41-55 3000 魔方4.8 秦淮新河以南，上元大街以北 在售 挑高 毛坯