南京绿地广场营销策略.pdf

绿 地 广 场 GREENLAND PLAZA 南京的世界观 NANJING WORDL VIEW ［ 营 销 策 略 ］ 城市 都市发展阶段 南京城市经济已经从以制造业为主的产业发展阶段，进入了以服务业 为主的都市发展阶段，为包括商务物业在内的都市型物业的开发形成 了市场基础。 省会行政经济： 南京并不是一个强大的商业中心城市，南京是一个重要的行政中心城 市。 在商业中心层面上： 南京覆盖的是相对落后的安徽及苏北区域。 本地服务企业处于相对薄弱的成长阶段。 对于外部企业而言，南京目前仍然是一个业务市场，而不是一个 业务基地。 距离上海过近，商务活动定位于办事处。介于上海的总部定位与 跨区的分公司之间。 企业结构呈现两极分化的态势，本地中小型企业和以制造业与流通业 为主的大型集团众多，而处于两者之间的中型企业相对较少。 省会行政经济： 南京并不是一个强大的商业中心城市，南京是一个重要的行政中心城 市。 在行政中心层面上： 南京覆盖了世界上最具经济活力的苏南区域。 本地行政事业机构发达。 高端商务活动以项目为核心，外来行政、文化及关联商业访问频繁。 主要以商旅方式进行。 因此市场开发需要避免局限在基于商业中心的传统市场视野。众 多财力丰厚的大型非商业机构和项目性商务活动，是顶级商务物 业最重要的市场潜力。 国际学术地位 南京真正有条件切入国际顶端层次的不是商务也不是行政，而是它的 两个大学，是学术。南京人脉范围层次最高的也是这两个大学的学者 与毕业生。 精神衰弱的国家故都 南京曾经是国家的首都，这种特有的历史记忆是文化上的骄傲。也是 是切入大中华市场的有效通路。 但是南京不但失去了国家首都的地位，而且在近一轮市场经济发展 中，作为省会城市的经济地位不如下属的苏锡常。城市的士气及其低 落。 这种文化心态上的优越与经济地位上的低落的内在张力需要一个物质 上的标志将能量释放出来。 市场 开发水平 南京商务物业，针对本地企业创业的第一轮市场开发目前已经形成。 目前正在进入第二轮商业中心层面的开发初期。 而未来包括我们项目在内的将的是对南京这一城市的第三轮市场开 发。 开发水平 南京商务物业，针对本地企业创业的第一轮市场开发目前已经形成。 目前正在进入第二轮商业中心层面的开发初期。 而未来包括我们项目在内的将的是对南京这一城市的第三轮市场开 发。 商务市场区间 市场区间 租金 市场 品质 开发水平 消费方式 代表项目 开发进度 低端区间 2元下 本地市场 商住环境 有效开发 购买为主 长发中心 第一轮 中端区间 2-4元 都市圈市场 商务环境 开发中期 租赁为主 金鹰国际 第二轮 高端区间 4-8元 经济圈市场 豪华环境 计划开发 商旅 酒店包房 第三轮 顶端区间 8-16元 国际市场 行政环境 尚未开发 租赁 上海金茂 4元以上区间的高级与顶级写字楼在南京仍然是一个空白的市场区 域。打开这一市场，不能停留在现有商业中心的开发层面，而是需要 进入到行政中心的开发深度。 市场状态 本地企业与机构为主，商务物业存在着比较大的销售机会。 本地企业存在购买机会，而外来企业主要以租赁方式消费。 正处于一个由成长性市场转向集团与机构购买者市场的敏感转折点 针对成长型企业的市场成长迅速，而针对大型集团或机构的购买市场 销售缓慢。但租赁市场仍然形成了相当的水平。 以项目为中心的商务活动构成了市场的高端部分。 市场结构 小面积产品：产权式写字楼 市场机会：销售主力市场 。 本地中小型企业成长迅速，小面积单位销售去化良好。 行销策略：品质提升。 购买市