海口市桂林洋别墅项目投资可行性报告.docVIP

海口市桂林洋“今日海滨别墅”（暂名）项目投资可行性报告 第一章 项目概况及背景资料 一、项目概况 项目距府城19公里，位于原琼山桂林洋海滨旅游区。桂林洋拥有6.8公里长的海岸线和两个秀丽的港湾，海岸浅水带达20米；十里海滩形如弯弓，海水清净，海域无鲨鱼，海底无礁石，海岸伸延坡度小，坡岩林带如墙，海沙白如银，细如末，松软如绵。??? 项目总占地面积4143.16M2，拟建别墅36幢，共14209.68M2。 二、背景资料 1、海口别墅市场的基本特点： 新建别墅比较集中： 主要的别墅群落分布在西海岸沿线景观带上，如黄金海岸、美视高尔夫、阳光西海岸、西海岸温泉高尔夫、全景花园等。 套型面积出现明显减小的趋势： 单体面积一般在200-400M2，联排别墅在110-200M2左右，叠拼别墅在180-250M2之间。前两年的单体面积一般在300-450M2左右。 主要销售价格： 单体别墅单价在7700元/M2以上，联排别墅的单价在5800-6600元/M2左右，叠拼别墅在4600-6000元/M2之间。 主要购买人群： 以内地人购买为主（约为80%），今年来还呈上升趋势。海南人（指海南本地人及在海南工作的内地人）约占20%。 2、项目周边近远期规划（正在做） 三、项目SWOT分析 Strength （优势分析）Weakness （劣势分析）Opportunity （机遇分析）Threat （威胁分析）  2）建筑容量汇总表 项 目 建筑面积(M2) 户数 住宅建筑 13409.68 45 其 中 单体别墅 8509.68 27 双拼别墅 4900 18 公共建筑 800 1 总建筑面积 14209.68  3）主要技术经济指标一览表 项 目 单位 数 量 规划建设用地 M2 41431.16 总建筑面积(居住) M2 14209.68 其 中 住宅建筑面积 M2 13409.68 公共建筑面积 M2 800 住宅总套数 套 45 综合容积率 0.343 建筑密度 % 14 绿地率 % 58  第三章 投资分析 一、建设周期 小区分二期开发，项目总投资约3988万元，预计至06年全部建成投入使用。 第一期相继开工15栋，其中会所1栋，单体别墅12栋，双拼别墅2栋（4户）。第二期开工22栋，其中单体别墅15栋，双拼别墅7栋（14户）。 建设周期 完成时间 开发面积（M2） 投资额（万元） 完成投资率 第一期 —05年5月 5670.96 2193 55% 第二期 05年3月—06年10月 8538.72 1795 45% 二、项目的财务预测、分析 1、成本分析表 总投入：项目投资约3988万元 第一期投资约2193万元。 其中：地价：1000万元 房屋生产成本1193万元 序号 收费内容 计算方法 楼面成本（元/㎡） 合计（万元） 一 土地成本 1.批租费 净地价/总建筑面积 704 1000 2.大、小配套费 50 71 二 开发成本 1.前期工程费 勘察、设计、可行性研究 35 50 2.填土 69 98 3.建筑安装费 建安+基础+智能化 960 1364 4.广场及道路 150 212 5.环境景观费 景观、绿化、小品 169 240 6.开发间接费 （1+2+3+4+5）*3% 41 58 三 小 计 　 （一）+（二） 2178 3093 四 开发期间费用 1.管理费 （三）*3% 65 93 2.规费 　 50 71 3贷款利息 （三）*50%*利率*周期 65 93 4.营销费用 销售价*5% 210 298 五 税 金 　 销售价*5.7% 239 340 六 合 计 　 （三）+（四）+（五） 2807 3988 2、项目收益： 综合利润：（未计所得税）按4200元/M2的销售均价计 总销售面积 13409.68M2 第一期可销售面积 4870.96M2 第二期可销售面积 8538.72M2 销售总收入为：5632万元。 利润：5632万元-3988万元=1644万元 收益率：41.22% 资金筹备情况：（第一期） 公司自筹资金1200万元 当地银行融资300万元. 预收房款1000万元 按12.4