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长沙市天心区 【芙蓉和苑】项目 长沙精装修房（小户型）调查报告 [CS-ZJ-FH-116] 2010年6月10日 置业国际长沙分公司 长沙小户型分类 备注：本报告内“小户型”，指户型面积在90平米以下的产品 按项目类型分：纯小户型项目、中大型项目内附带的小户型产品 如嘉盛国际为纯小户型项目，沁园春御院宫寓为中型项目内附带的小户型产品 按使用用途分：商务型（酒店/行政）公寓、生活型小户型 前者户型设计为传统的通间，基本不带燃气、阳台，如天健芙蓉盛世；后者充分考虑生活的需要，带燃气、阳台，甚至做到明厨明卫，如博林金谷。 按装修标准分：毛坯房、精装公寓 二、小户型分布特征 项目名称 区域 物业类型 销售情况 销售均价（元/㎡） 装修价格（元/㎡） 装修所占比例 高信向日葵 河西 高层 推出430套，售出400套 5500 / / 沁园春·御院 河西 高层 推出360套，售出200多套 8000 1000 100% 北京御园 河西 高层 推出248套，已售近200套 5300 / / 恒大华府 河西 高层 推出300套，已售出200多套 6500 1500 100% 共和世家 河西 小高层 售完 5800~6000 700~800 13~14% 嘉盛国际 侯家塘 高层 推出1069套，已售出604套 9500 / / 融圣国际 火车站 高层 推出2074套，售出1850套 7300 / / 凯通国际城 火车站 高层 7月开盘 6800~7000 / / 亚商国际 井湾子 高层 推出1191套，售出813套 6600~7300 / / 美联天骄城 尚东 高层 推出4190套，售出2643套 6100 / / 芙蓉上河图 尚东 高层 推出641套，售出242套 5400 / / 长大彩虹都 省府 高层 推出1302套，售出1094套 5300 星城荣域 省府 小高层 2期9月开盘 首期5300，二期未定 / / A派 省府 高层 推出405套，售出390余套 6100 / / 钱隆学府 省府 小高层 尚未开盘 未定 / / 星城映象 武广 小高层 推出1817套，售出1420套 5500 / / 万科金域华府 武广 小高层、高层 6月底开盘 6000~7000 约1000 100% 兰亭优壳 车站南 高层 推出867套，售出84套 5800~6500 / / 名富公寓 北城 高层 1021套，售出80% 6800 / / 印象天心 黄兴商圈 高层 推出800余套，售出770余套 8800 / / 评析： 1、从小户型楼盘的分布看 分布在成熟区域，如黄兴商圈、侯家塘、火车站； 分布在行政中心区周边，如省府、市府周边； 分布在新兴商圈周边，如武广商圈。 2、从物业类型上看 小户型物业主要分布在高层，少部分分布在小高层 3、从销售情况看 小户型楼盘销售普遍较为顺畅； 4、从销售价位看 小户型普遍售价较高，配套完善、交通方便的区域小户型楼盘售价越高，如侯家塘的嘉盛国际，售价高达9500元/平米以上； 5、从装修情况看 毛坯仍然是市场主流，但精装房得到较大发展，特别是万科、恒大等品牌开发商的带动效应； 精装修标准目前存在较大差距，主要集中在700~1500元/平米之间； 长沙小户型客户分析 1、置业目的 楼盘名称 置业目的（自住/投资） 客户分析 影响客户公寓置业要素 共和世家 投资自住都有，两房多为青年群体 以周边人群为主 地段 沁园春御院 投资偏多 年龄结构偏轻，以本地客户为主，兼有外地投资客 交通、地段 摩天一号 投资为主， 本地为主，外地投资客多，年龄多为30-40岁 地段、配套 嘉盛国际 投资为主 附近白领、私营业主为主，外地投资客 地段、配套 印象天心 投资自住各半 附近私营业主等，年龄结构偏轻 地段、配套 长大彩虹都 自住为主 城市白领、周边教师、公务员、外地投资客 地段、配套 凯通国际城 投资为主 周边人群，买小面积年轻人较多 交通、地段 融圣国际 投资为主 长沙市为主，年龄多为30-40岁，少量年轻人 地段、配套 美联天骄城 投资自住各半 周边高桥、旺旺医院，少量外地客户，年轻人不少 地段，配套 兰亭优壳 投资 周边区域的人居多 地段 评析：成熟商务地段的小户型，客户基本是投资客；新兴城区、地段稍好的小户型，投资、自住客户基本各半。 2、客户置业动因分析 客户类型 经济承受能力 置业动因 需求产品 投資客戶 强 投资，主动置业 地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如铂宫等 自住客户 低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感 自住或过渡性自住，被迫置业 交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元