策略如何看房地产？打造房地产的“驱动力”和“信号验证”机制.pdfVIP

究 研 略 策 策略思考系列报告之六 2010 年 5 月 6 日 策略如何看房地产？ 略 策 资 投 ——打造房地产的“驱动力”和“信号验证”机制 相关研究 主要内容： 房地产行业在美国和中国都意义重大，美国重在影响消费，中国重在影响 《煤飞色舞，牛市之始；倒 煤透顶，色即为空— 上游投 投资。全国商品房销售面积和全国商品房销售均价是整体性的指标，每周 资逻辑》—2010 年 3 月 23 公布的一、二线城市一手房、二手房的量和价是日常跟踪指标。京、沪、 日 深三地的可售量，只可做纵向比较，无法做横向比较。土地成本、营业税、 《策略如何看有色— 打造有 色的“驱动力”和“信号验 增值税和利息支出体现地方政府、中央政府和银行对房地产行业的影响。 证”机制》—2010 年 3 月 3 日 销量与竣工、房价同步，领先新开工 5 个月；挖掘机、重卡看新开工；钢 《策略如何看煤炭— 打造煤 铁、玻璃、水泥看竣工；家电看销量。 炭的“驱动力”和“信号验 证”机制》—2010年 1月 25 日 全国商品房销售面积和销售均价是最核心的两个指标，分析员根据销售率、 《打造行业配置的“驱动力” 可售量、开发商资金状况、政策力度和货币供应等情况对这两个指标进行 和“信号验证”机制—策略 研究的方法和体系》—2009 预测，以体现对房地产行业的整体看法。房地产是一场复杂的游戏，其博 年 10 月 20日 弈至少涉及六个主体，分别是中央政府、地方政府、开发商、银行、自住 客和投机客。2003 年来，调控无力，不在于房子供应不足，而在于过早具 备投资属性，大量新房被作为投资品囤积，刚性需求者不得不高价购买。 分析师 房地产行业大周期由人口结构决定，小周期由政府政策引起，行业小周期 凌鹏（策略）(A0230209090482) lingpeng@ 会引发股价大波动。房地产开发商资金链是决定一手房价的根本。打压二 殷姿（房地产） 手房价，就要降低房产的收益预期，系统性提高投资客持有成本会促其抛 yanzi@ 售，从而带动房价下跌，最终使房价上涨和下跌概率平衡，房产投资属性 江征雁（房地产） 下降。房地产销售和 M1非常相关，略滞后于实际利率。 jiangzy@ 李鹏 （金融工程） 从月度分布上，三月份出现超额收益的概率最大。每年二月份是传统的销 lipeng@ 售淡季，三月份销量会回升，而三到六月份是房地产新开工旺季，这和中 冯宇（策略） 游行业的旺季相符。在 A 股，房地产股票具备很强的领先性，甚至比上游 fengyu@ 的煤炭、有色还要早，因为房地产股票的调整主要源于政府对房地产市场 苏畅（宏观） 的调控，而房地产调控往往引发投资者对固定资产投资、对中游制造业景 suchang@ 气的担忧，进而