重庆水晶郦城时尚生活购物中心租赁计划书.ppt

重庆水晶郦城时尚生活购物中心租赁计划报告 2005年10月19日 １．前言 a. 重庆龙湖地产在重庆渝北区的水晶郦城时尚生活购物中心将于2006年3月交付使用 b. 同区新增及未来的小区商业店铺增多,在牢固业主未来收益前题下,项目有重新改造及定位之需要 c. 华夏柏欣为业主委托之综合商业顾问,负责制定整个招商及经营管理计划 d. 本报告将针对租赁计划上提出具体建议 e. 关于营运管理制度上具体建议将于第二阶段报告提出 2. 优势、劣势、商机、威胁分析 2. 优势、劣势、商机、威胁分析 3.市场定位、功能及业态分析 4. 租赁的策略及目标 4.1 租赁的策略 制定一个具协同效应的租户组合 由于时尚生活购物中心的概念在重庆是新鲜事物，建议对特色餐饮及租户组合中的领头羊首两年按纯扣率租金计算，第三年开始按前一年的每月的扣率租金的80%作为每月的基本租金。 基于上述（b）的原因，为坚定租户的信心应提前跟广告公司制定全年的推广计划。 由于顾客对象主要是周边的居民及上班一族，取其方便，所以应尽快制定忠诚顾客方案，今租户有信心将来可培养一批忠诚顾客。 4.2 租赁目标 a. 2006年三月底达到45%（按面积计算） 2006年六月底达到60%（按面积计算） 2006年九月底达到95%（按面积计算） b. 首年客流平均达到： 周一到周五 0.6 - 0.8万/日 周六、周日 0.8 - 1.0万/日 c. 首年租金收入达到 人民币1,050万 表四 建议租金水平 5.1 招商宣传推广计划 考虑到：- a) 项目面积不大； b) 部分租户（特别是大型餐饮）可在重庆当地寻找； c) 需引进一些新品牌到重庆，增加项目的吸引力。 建议采用下述的广告渠道招商: i) 现场广告版 既可吸引经过项目的目标租户的注意，亦可对周边居民/上 班一族起预告作用； ii) 航班杂志 刊登国航及西南航空两份杂志，前者面对全国的商旅，后者面对各地往 返西部的商旅； iii) 餐饮杂志 在重庆寻找一份可达目标租户的餐饮杂志，吸引现有经营者或正在筹备 中的经营者的注意； 此外，还需配合下述推广材料:- a) 楼书 b) 效果图/透视图(包括日景和夜景) c) 公共区域材料版 d) 电脑PPT演示 上述计划的时间表见附件表三 5.2 招商的推进 招商的推进分三阶段:- a) 软推广（12/2005） 在十一月份决定项目的定位、功能、业态分析、租金、租赁政策、各项后加工程的设计单位，在十二月份可跟目标租户、行业的领头羊接洽，引起他们的兴趣。有可能的话，可签订意向，加快后阶段的进展。 b) 广告阶段（1/06 – 3/06） 2006年的一月到三月推出广告，配合直接邮递推广材料给目标租户，进行广泛的洽商； c) 交付使用后/后加工程施工的阶段（04/06 – 06/06） 在这阶段，各项后加工程均已开工，各目标租户已能看到实际进度，加上第二阶段的成果，可检讨租赁进度，有需要的话可调整功能/业态分布及租赁政策，全力推进租赁进度。 d) 开业前阶段（07/06 – 09/06，预计开业时间为九月中旬） 在这阶段大型的租户已在装修，后加工程亦已竣工，视乎前阶段的租赁进度才决定有没有需要调整政策。 招商进度目标见前文 4.2 5.3 后加工程 由于K15及K27两项目均未有外立面、标志、灯箱广告（除K15天台位置之外）、公共区域、招牌/店招、导向指示、服务台等之设计，业主方需尽快委托专业设计师提交方案。目标租户将非常重视该些设计及用料，他们会基于这些资料联想到项目将来的水平、档次、吸引力，甚至开发商的素质等影响决定的因素。 各项后加工程的建议时间表见附表二 6. 租赁政策 6.1 建议租金 商铺租金水平视乎店铺能为零售商创造多少营业额，随商铺大 小、位置、形状而定，不同行业亦有不同的付租能力。参考区 内商户营业额及最近店铺租金水平，预计项目租金水平可达附 表四所列。 行业的领头羊及早期签订的大租户还有需要提供特殊的优惠， 详见上文 4.1 所述。 6.2 年期及免租期 建议如下：- 一般店铺 大型家具 个人护理 大型餐饮 特色餐饮 娱乐/健身 连锁 （300-600m2） （1000 m2以上） (500 m2以下） （500 m2以上） 年期 2-3年 8-10年 3-5年 5-8年 3-5年 5-8年 免租期 30