长春市净月地块投资分析报告.docVIP

净月地块 《投资分析报告》 第一部分 宗地概况 该宗地位于长春市净月旅游经济开发区内，大顶山东南侧，整个地块基本呈正方形，北高南低，三面临街，目前没有地上物，不涉及拆迁问题，净月管委会方面意在把此地净地出让。地块东侧和南侧为新兴住宅区及少量商业办公用房，西侧、北侧为大顶山公园。 总占地面积约11万㎡，该宗地作为净月旅游开发区同东北师范大学合作项目，具有招商引资性质，土地出让金价格较低，全部土地费用约合90元/㎡。 第二部分 项目投资成本测算 由于目前项目没有规划，具体指标无法明确，同时，由于地块没有正式对外挂牌，政府对于此宗地的控规和详规不明确。因此，我方根据经验及项目作为低层低密度住宅区的定位，结合市场因素，拟定规划指标设想： ·占地面积11万㎡； ·总体容积率按照0.8考虑，建筑面积8.8万㎡，其中住宅占7万㎡，公建1.8万㎡（科研教育用） ·建筑面积：7万㎡（住宅）； ·绿化率：40%或以上； ·建筑结构：框架结构； ·建筑形式：全部为低层住宅，以联排形式为主辅助少量双拼、单体； ·日照间距：不低于2.0； ·单体建筑：联排每栋6-8户、进深13米左右、开间8米；双拼及单体进深开间可适当加大； ·建筑风格：现代简约风格，外立面体现简洁； ·建筑布局：以地形起落建筑，实现高低错落，每栋楼前后错落； ·主力户型：以联排为主，面积在200-230㎡之间，总价50-60万之间； ·车库：每户均配备独立车库，面积不小于25㎡； ·其他：每户均赠送阁楼、私家花园，其中私家花园进深在5米以上。 [住宅]项目投资成本测算 金额（万元） 单方金额 （元/㎡） 备注 1 土地成本 990 141.42 90元/㎡×11万㎡ 2 政府收费 2417.38 345.34 含基础配套费、增容费、消防、人防、绿化等，其中电增容按128元/㎡计算 3 前期费用 501.9 71.7 场地平整、临时施工、地质勘测、环境评估、监理、规划设计等 4 建安成本 5845 835 框架结构 5 配套及环境 1173.2 167.6 住宅部分不考虑会所及学校 6 不可预见费 298.12 42.58 按照2-5项总和×3% 7 营销费用 525 75 总销售额×3% 8 管理费用 200 28.57 每年100万×2年营销期 9 税金 962.5 137.5 含营业税及附加，总销售额×5.5% 10 总成本 12913.1 1844.73 前9项总和 11 总销售额 17500 —— 按照均价2500元/㎡计算 12 销售利润 4586.9 655.27 未交所得税之前 13 销售利润率 26.21% —— 14 税后利润 3073.22 439.03 所得税为税前利润×33% 15 税后利润率 17.56% —— 16 启动资金 3374.62 2－9项总和×20%+土地成本 注：可售面积7万㎡，销售均价2500元/㎡，未计算贷款利息 第三部分 投资指标分析（静态） 项目运营周期：两年 经济指标 金额 单位 备注 总投资额 12913.1 万元 按照住宅可售面积7万㎡计算 单位成本 1844.73 元/㎡ 销售单价 2500 元/㎡ 保守估计 单位利润 655.27 元/㎡ 销售面积 70000 ㎡ 住宅可售面积 总销售额 17500 万元 销售利润 4586.9 万元 税前 销售利润率 26.21% 利润占销售额的百分比 成本利润率 35.52% 利润占总投资的百分比 项目启动资金 3374.62 万元 启动资金利润率 136% 利润占启动资金的百分比 注：1.8万㎡教育研发基地未计算其中，建设资金额约为2070万。 从上表情况来看，项目总投资额相对较小，同时从房地产业来衡量，利润率较高，具有周期短、见效快、不需要银行贷款、利润丰厚的特点；同时由于项目2500元/㎡价格为保守价格，在最大的程度上降低了项目风险，结合净月市场实际情况来看，本项目填补了市场空白点，市场空间广阔。就具体财务指标分析，按目前测算本项目税前利润率达26.21%，处于比较高的水平。而且项目的资本利润率很高，达到35.52%，具有投资额少、利润多的特点。另外，本项目的启动资金额相对不大，利于操作，启动资金的利润率则达到了136%之高。从长春房地产投资市场来看，销售利润率、资本利润率、启动资金利润率均处于长春房地产市场较高水平。 第四部分 敏感性分析（动态） 因本项目的投资收益水平受多方面因素影响，在项目其他参数可变的情况下，投资收益相应也产生较大变化，如成本、销售价、可售面积、所得税金额等。 一、成本变动对各项经济指标的影响 敏感系数 0.90 0.95 1.00 1.05 1.10 估算成本 ×90% ×9