香港信和水岸坡地项目前期发展策划报告(成都仁智顾问).pdf

目 录 第一部分：项目分析 第二部分：规划分析 第三部分：成都大盘及高端电梯公寓专题研究 第四部分：成都大盘及高端商业研究 第五部分：定位分析 第六部分：物业发展建议 第一部分 项目分析 一、项目区位 项目地处成都蜀都大道北侧,成华区行政区 范围内,与塔子山隔迎晖路相望.总用地面积 约600亩，净用地面积366亩，呈半岛地 形。 项目地处双桥子-万年场板块内，以华 润·二十四城和博瑞·优品尚东为代表带动 并引领区域发展。 西临沙河及沙河公园，自然景观丰富，河岸 线长约600余米，与水岸华庭和二十四城隔 河相对。 南临蜀都大道、双桥子立交、塔子山公园、 五桂桥客运站和未来的沙河堡交通枢纽。双 桥子立交及五桂桥客运站对项目影响较大， 不利于档次的提升。 北临成洛大道及阳光100国际新城，通过双 庆路与万年场居住板块紧密相连。 东临成都市体育运动学校、优品尚东及阳光 100国际新城。 二、项目规划限制条件 1、项目基地条件 本案用地性质为二类住宅用地，净 用地面积366亩，共244359.37平 方米。 项目被东侧规划道路分割成大小两 块地，规划道路西侧的地块基本呈 矩形，由迎晖路至成洛大道，沿沙 河分布。规划道路东侧的地块不规 整，不利于建筑物布置。 地块东侧紧邻3000平米公共绿 地，地块北侧为高压线绿化带。 2、项目基础控规指标 项 目 指 标 总用地面积 599.34亩 净用地面积 366亩 待征绿地面积 93亩 容 积 率 ≤5.0 绿 地 率 ≥25％ 建 筑 密 度 ≤ 25％ 最大地上建筑面积 1221796.85平米（容积率5.0时） 最大单层面积 61089.84平米（建筑密度25％时） 商业容量 兼容20%商业 商业最大容量 244359.37平米 3、规划限制指标 规划方案应考虑建筑群体的空间布局及景观环境艺术设计，现代建筑风格， 色调明快。 项目临街布置的集中绿地中，每间隔200平米预留用地面积为20平米的市政 公共设施点位，并作景观化处理。 住宅底层为商业用房的，不得设置扰民性酒吧、餐饮等设施；建筑总面积在 30万平米以上的，按总面积2‰，且不小于900平米比例设置物业管理用房。 拟居住建筑总面积3万平米，应配建用地面积不小于200平米的全民健身活动 场所一处；沿沙河底层临街设置公厕一个，且建筑面积不小于30平米；在规 划的块状绿地中设置开闭所1个，建筑面积不小于200平米；同时设立公共健 身设施一处，面积不小于200平米。 沿沙河建筑贴线率不大于60％，套型建筑面积90平米以下的住房面积之和必 须达到开发建筑总住宅建筑面积的50%以上 主干路两侧不宜开设机动车出入口，次