不成功项目案例2013.5.20.pptxVIP

不成功项目案例;1、山东滨州——中海航母;2、黑龙江省哈尔滨天鹅水上公园;3、浙江金华建筑艺术公园;4、北京亚洲沃德兰游乐园;首先是投资方背景。主题公园专业性强，投资巨大，对主题创意的要求比较高，需要有专业的团队去运作。而沃德兰的投资方华彬集团本身不是做旅游出身，也没有借助专业的管理品牌。 其次是选址。沃德兰游乐园建在北京通往八达岭的必经之路京藏高速旁边，很显然是想分流往八达岭的大量游客。但是去往八达岭大部分是“到此一游”型的观光游客，其中旅行社团队占比很大，而对于日程安排紧张的团队游来说，即使去了游乐园很可能也只是参观一下，可能会认为门票价格太高。“在主题公园，起码两个小时以上的娱乐才有意义，而旅行社在一个景点也就停留四十分钟，无法体现主题乐园的参与性和体验性。” 产品的形态和游客的消费需求不吻合，无法起到分流的作用，“看上去交通位置很好，但实际对接不上这部分客源。” 再次是时机。沃德兰乐园没有赶上好时候，休闲度假旅游是最近十年才开始快速发展的，而在沃德兰开始建设的上世纪九十年代，还是观光旅游的时代。;5、丰宁燕山大峡谷;统一嘉园位于无锡大浮镇太湖边，初建于1994年，2001年9月正式对外开放。其间，景区建设周期长达七年。1994年项目启动之初，原定名为镜花缘。其运作思路完全模仿央视无锡影视基地。就是“以戏带建”，通过为剧组提供拍摄场景服务，带动景区的旅游发展。 这是一个典型的跟风投资项目。当时央视无锡影视基地的旅游异常火爆，每年的客流量高达300多万人次。该景区的选址，就在三国城景区的南侧。决策者采用了一种所谓“蝇随骥尾”的发展战略，希望借势于央视无锡影视基地，使景区的旅游发展起来。 其一，镜花缘景区缺失依托的文化载体； 其二，战略转型，市场定位严重偏差。;7、柏林Spreepark游乐场;开发商：成都世纪城新国际会展中心有限公司 项目地址：人民南路南延线天府大道中段 项目总占地：1500亩 总建面：180万平米 项目规划理念：项目内规划有国际展馆、国际会议中心、水上歌剧院、五星级钻石酒店、精品购物长廊、历史人文古镇、高档空中生态别墅、国际生态商务公寓、甲级生态写字楼、海洋水世界等； 商业规划：商业规划主要有内廊式商业街——“世纪天堂购物街”2-3F特色内廊式商业街；露天独立商业建筑体——“商业水城”。 区域介绍：“世纪城”位于城南三环外，属于新成都市政府办公新区，区域规划为商务办公，会展经济，高科技软件工业园和大型配套居住区。;目前主要入住商家以特色餐饮及配套餐饮、时尚购物、便利超市为主： 主要商家有 精品服饰：美嘉森奥特莱斯，经营面积1.5万㎡ 特色餐厅：西蜀廊桥、特色西餐等经营面积2万㎡ 超市便利店：WOWO，互惠，红旗约0.5万㎡ 茶楼休闲：约0.5万㎡ 23万㎡商业整体出租经营面积约5万㎡;商业体量过大，过多依赖会展经济带来的商业消费；会展期间，生活配套、餐饮商业经营火爆，平时经营较为惨淡； 项目周边住宅楼盘虽开发众多，但入住率偏低，项目周边2公里半径常住人口不超过1万人，且该区域私家车拥有量较大，住户商业消费半径较大，根据成都人消费特征：如果拥有私家车很难就近消费餐饮； 希望引入奥特莱斯品牌折扣店带动商气策略的失败，成都中高端客户消费场所较为饱和，美美力诚、仁和春天百货、甚至飞抵香港直接购物成为消费时尚。对于所谓打折的奢侈品牌折扣店的需求特殊消费群体往往被市中心的外贸店所分流。因此，世纪城品牌折扣店经营不佳； 修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少内街布局商业体量，本案内街商业体量占60%以上。内街商业在成都市中心区域经营成功的案例为数不多，经营状况受诸多因数影响，经营风险难以把控；;大型集中式商业人流动线规划和实施非常重要，也是造成本案商业内街经营困难，2-3F商业经营惨淡的主要原因； 大型集中式商业需要引进知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力，有利于带动商气。引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为之量身定做，实施最佳的规划设计方案，充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益，充分规避商业综合体的后期经营风险。;9、成都大世界商业广场;销售及租赁情况：2000-2002年商业销售均价外街1.5万/㎡，内街9000元/㎡2-3楼6000-7000㎡。整体均价8000元/㎡。整体销售率80%左右； 出租率：1楼80%，主要为餐饮。商业内街部分租赁较差；租金200-90元/不等 出租率：2楼60%，主要为KTV，健身房、酒吧、茶楼。商业内街展示效果差，人流差部分空置率高；租金50-90元/㎡； 出租率：3楼60%，主要为小型企业???公和培训机构。租金30-40元/㎡；;前期定位混乱，既有区域商业中心概念又有休闲娱乐餐饮； 人流动线规划差，超市主力店家乐福无法带动商业内街人气； 沿