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买卖不破租赁适与抵押权竞合 制作：找法网 分类：合同纠纷百科 大家都在问(31,930人参与) 时间：2012-11-13 　　与租赁权的规定一样，我国《担保法》对抵押权的规定也是我国法律对财产权利所确定的一项重要的民事法律制度。租赁权和抵押权同是关于财产的权利，租赁权是债权，抵押权是物权，自然，二者会经常发生竞合或冲突。 　　这种竞合或冲突通常有两种情况： 　　一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下，仍然适用买卖不破租赁的规定。 　　二是财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁，仍然适用 “先物权后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。 　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，以抵押财产出租的，限制适用“买卖不破租赁”原则，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。 【抵押物出租】租赁权与抵押权的竞合时的风险防范措施 　　(一)贷款前查实抵押物是否存在租赁关系 　　银行在办理抵押贷款时，应对抵押物情况进行详细调查，调查其权属状况、实物现状及是否租赁等使用情况。防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。如抵押前将抵押物进行租赁，且期限很长，将导致将来拍卖或者变卖抵押物时，如果承租人即不行使优先购买权，也不解除租赁合同，抵押权人只能眼看着承租人经营，直到租赁期限届满。在出售时买受人也可能因抵押物上背负租着赁权而不愿意购买，从而导致难以拍卖或变卖抵押物。所以在办理抵押前，抵押权人必须严格审查抵押物的状况，并要求抵押人对抵押物在抵押登记前已经租赁或未租赁的情况进行承诺和保证，根据情况也可以对抵押物进行公证。 　　(二)在办理抵押时，如果抵押物已经出租，银行应当审慎对待 　　银行在办理抵押贷款时，直到抵押物已经出租，必须慎重考虑：一要严格审查租赁合同，重点看租赁合同的期限是否在借款期限以内。《合同法》第215条的规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”。如果当事人之间的租赁合同未采用书面形式，视为不定期租赁，就可以要求抵押人与承租人解除租赁合同。如果当事人之间有书面租赁合同而又不易解除，那么银行也可以要求抵押人和租赁人达成变更租赁期限的租赁协议，新协议的租赁期限最长控制在借款期限以内，否则，银行不予贷款。二要抵押人提供租赁合同(复印件)，并要求抵押人和承租人都在上面签字确认真实性。总之，尽量以不存在租赁关系的物为抵押合同标的。 　　(三)如果抵押人在贷款后要求将抵押物出租的，银行可以不干预 　　抵押人在用抵押物办理抵押贷款后出租或者要求将抵押物出租的，银行可以不干预，但是，要求抵押人在出租时要告知银行。因为在这种情况下，抵押权优于租赁权，不管抵押物租赁给谁、期限有多长，如果借款人到期不履行债务，抵押权人有权解除租赁关系，通过拍卖或者变卖抵押物，实现抵押权。 　　综上，《物权法》首次对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形作出了明文规定，确定了“租赁不破抵押”的原则，为实践中处理抵押权与租赁权的竞合争议提供了法律依据。然而，抵押权与租赁权冲突的法律救济还存有种种不足，当今社会“债权物权化”也是一个突出的反映，对于金融机构而言，明确两者关系与解决方法，有利于避免和解决实践中可能出现的冲突。同时做到防患于未然，在办理抵押贷款或者处理租赁关系时，关注是否存在竞合情形，从成立的先后顺序、是否办理登记、期限长短等方面全面把握，最大限度地降低风险，切实用法律维护好自身权益。 先设定抵押权后成立租赁关系的情况 时间：2012-02-10 14:38 来源：未知 我要评论(0) 大家都在问(31,930人参与) 　　【找法网 房屋租赁法律常识】先设定抵押权后成立租赁关系的情况 　　最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在（即无权利