北京运河ONE项目分析.pptxVIP

运河之上 远见未来 机 遇 首都城市副中心 首都新区 历史名镇 北方水城 2005.04 北京城市总体规划 2007.01 通州新城规划 通州为重点发展三大新城之一 提出重点发展位于东部发展带上的通州、顺义、亦庄3个新城。 通州规划定位为综合性服务新城 定位：是面向区域的可持续发展的综合服务新城，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。 目标：区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城 通州新城发展定位升级 北京城市副中心 2012.07 加快推进通州现代化国际新城建设 2011.10 加快推进通州现代化国际新城建 明确提出了通州新城的功能定位：北京发展新磁极、首都功能新载体；中心城功能疏解的重要承接地、世界城市新功能的重要承载区、宜业宜居的综合性新城市；世界一流水平的现代化国际新城。 2011.01 通州新城运河核心区获批 规划发展 整体规划 两轴 指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴 两带 包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带” 多中心 在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州新城综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。 “两轴-两带-多中心”的新型城市空间结构 提出重点发展位于东部发展带上的通州、顺义、亦庄3个新城； 北京市政府决定设立通州新城建设领导小组（2011.11） ， 直管通州新城的成长。 中心城 通州 北京发展格局 整体规划 通州规划布局 一核、五区、三带、四组团 一核 运河核心区 五区 宋庄文化创意产业聚集区、北京通州文化旅游区、环渤海高端总部基地、北京国际医疗服务区和国际组织聚集区 三带 运河水岸经济带、京哈高速产业带、京沪高速产业带 四组团 西集镇、台湖镇、潞县镇、永乐店 空间布局 通州区“十二五”规划纲要提出新城建设要构建“一核三区”的区域空间格局； 2011年4月，根据市委全面提升新城承载力要求，变成“一核五区”。 整体规划 通州新城 规划范围：西起通州区行政西边界，东至东部发展联络线，北起潞苑北大街、南至京沈高速公路，规划用地总面积约155.57平方公里； 行政区划：永顺、梨园2个地区办事处，新华、北苑、中仓、玉桥4个街道办事处，宋庄、潞城、张家湾、台湖4个镇的部分地区。 通州现代化国际新城的发展定位是 北京发展新磁极、首都功能新载体 挑 战 群雄逐鹿已成定局 商住过剩 产品同质 名企扎堆 商住市场分析 受整体市场下行的影响，商住市场成交量明显下降，且供大于求 2013年：北京市商住项目总计成交26449套，成交面积198.38万m² ，成交均价21945元/平米； 2014年：截至12月25日,共计成交13006套，成交面积84.89万m² ，成交均价21798元/平米； 量价走势：受2014年整体市场下行的影响，月度成交量较2013年有明显下降，2014年因个别项目集中入市，导致成交价格略有波动外，北京市商住项目整体成交均价较为平稳。 区域国际高端商务项目聚集，名企扎堆，区域市场竞争压力尤为激烈 地块周边聚集众多高端商办项目：彩虹之门、富力、华业、富华、保利等，奠定了运河核心区的重要位置 富华低密水乡区：项目占地22.5公顷，建筑规模约为15万㎡，位于燃灯佛舍利塔四周，亲水高端商务楼、水景酒店等。 华业北京中心组团项目：位于运河核心区西岸，规划用地10.89公顷，兼容金融、办公、娱乐、休闲、文化多种功能。 彩虹之门项目：位于核心区五河交汇处，占地面积4.71公顷，控制高度330米。整个建筑坐水而起，项目业态功能将集5A级办公、五星级酒店、精品商店、高端会所、旅游观光、艺术品博览、高端公寓及大型文化主题活动空间于一体 保利项目 绿地项目 …….. 区域竞品情况 区域竞品项目同质化严重，以LOFT产品为主，面积集中在40-60平，客户分流严重。 区域竞品情况 项目名称 通州富力中心 华业新北京中心 世界侨商中心 绿地中央光广场 保利大都会 物业类型 公寓、写字楼、商铺 写字楼、公寓 写字楼、公寓 写字楼、公寓 写字楼、公寓 楼栋 一期4栋 7 7 / 8 楼层 30 29-41 27 22 18、22 主力户型 115-170平三居 40-67平一居58-75平二居 40-90平一居 42平、56平、72平 45-70平 层高 3.15 4.2 平层(2.7-2.9)、LOFT(4.2) LOFT（4.2） LOFT（4.2） 是否精装 是 是 是 是 是 售价 37937元/平 35