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五指山市房地产发展历程及调整方向探究 　　一、五指山市区位条件与发展概况 五指山市位于海南省中南部，为海南岛中部地区的中心城市和交通枢纽，市区海拔328.5米，是海南岛海拔最高的山城。该市总面积1169平方千米，总人口11.3万人，下辖7个乡镇、1个国营农场。五指山市基础设施齐全，交通便利，海榆中心贯穿南北，与各市县路网相通，高等级生态旅游公路四通八达，中线高速公路即将开建，将减少与三亚、海口的通车时间。该市通信、金融、邮政网络畅通，办理业务便捷；城市防洪、垃圾处理等设施完善 2010年1月国务院出台了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略。“不到五指山，不算到海南”，五指山作为海南岛的象征，在政治、经济、文化、基础设施等多方面，势必得到海南省委省政府乃至中央长期的关注及大力扶持 五指山市原为海南黎族苗族自治州首府，是海南省中部少数民族地区政治、经济、文化中心，具有较高的知名度及强劲的辐射力。五指山作为三亚旅游经济圈的重要组成部分，它与三亚一样都拥有世界顶级的旅游资源，五指山的“青山绿水” “天然大氧吧”与三亚的“阳光、海滩”优势互补、相得益彰，是一块康体养生及休闲度假宝地 二、房地产发展历程 1.初步发展时期（2003～2006年） 五指山市旅游业开发始于1981年，以海南黎族苗族自治州民族博物馆的动工建设为标志，拉开了旅游建设的序幕，随后旅游业的迅速发展带动了该地区其他产业的兴起，并将五指山旅游区推向了全省乃至全国，但其带动的房地产业的开发却起步较晚 2003年以前，五指山市房地产市场一直没有开发，直到2003年五指山市才开始对房地产业进行开发并投资，将其作为该市的新兴产业来发展，但投资力度不是很大，占全市总投资额的比例不超过10%，主要用于商品住房以及少量商业用房的投资上；房地产生产总值不超过5000万元，占全市GDP的比重始终维持在5%～6%之间。初级商品住房（期房）于2004年开始对外销售，总销售额为122万，销售均价为581元，2006年的商品房期房总销售额上升到285万，销售均价上升到1212元 2.高速发展时期（2007～2010年） 随着海南省国际旅游岛建设的推进，五指山市的房地产业经过了4年的初步开发，开始将其作为该市的支柱产业，房地产业投资额猛增，开发规模逐年加大，开发企业数量快速膨胀。2007年，房地产开发投资额上升到13545万元，比2006年末多出12485万元；相应的，房地产开发投资占全社会固定投资比例也大幅度增加，上升到2007年的48.54%，2008年达到最大，后又逐年减小，但所占比例仍然很高。房地产生产总值由2007年的5371万元增长到2010年的20565万元，也是该市有史以来最高的一次，占GDP的比重基本维持在10%以上，2010年的占比最大，为14.52%。这一时期开发建设房地产种类较多，主要有商品住宅、部分商业用房、少量办公楼以及其他用房 从商品房的开发来看，投资力度较大，总的销售面积基本维持在20万元以上，2010年达到最大，为320014平方米；总的销售额由2007年的5696万元上升到2010年的120328万元，增长了108385万元，同比增长90.07%，其中期房销售面积与销售额要远远大于现房销售面积与销售额，但这几年销售情况的波动幅度较大，发展虽然不够稳定，但发展后劲比较足；商品房均价由2007年的1242元上升到2010年的3565元，同比增长65.26% 2007～2008年，随着国家一系列保障性住房政策的出台，保障性住房的建设力度加大。“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成，五指山市在“十一五”期间也开始响应国家号召，建设并加大保障性住房的投资力度，2008～2009年主要有廉租房和经济适用房两种类型的保障性住房（廉租房主要针对城市常住居民户口的最低收入家庭而提供的不具备产权的普通住房，经济适用房是针对城市低收入家庭而提供的限定套型面积和销售价格、具有部分产权的政策性住房），2010年则在这两种住房的基础上又增加了城市棚户区改造，其中2010年对保障性住房的投资最大，达到63474万元，共2885套，其中经济适用房占比最大，共2188套，总投资50760万元，占总投资的79.97%，总建筑面积248271平方米，占总建筑面积的82.32%。这一时期的城市人平均住房面积也有所增加，由17.2平方米（2007年）增加到18.4平方米（2010年），使得中等偏下收入家庭住房困难的问题得到解决，居住条件也得到初步改善 3.优化调控时期（2011至今） 五指山市房地产业经过4年的高速发展，从2011年开始进入稳定优化时期，这一时期