北山小区物业管理方案技术类方案-309DOC.doc

娄星区煤炭一处棚户区改造项目 北 山 小 区 物 业 管 理 方 案 （技术类） 娄底市华建物业管理有限公司 二O一六年 月 煤炭一处北山小区物业管理方案 目 录 企业简介及管理优势 ……………………………………………………………4 项目概况及管理服务运作机制、模式、特点和目标…………………………… 5 拟定的北山小区物业管理服务内容标准及实施方案 ……………………18 物业管理前期介入的好处和工作安排………………………………………… 41 管理机构框架图及人员配置 …………………………………………… 77 第六章 管理服务人员的管理、培训及考核 ……………………………………… 84 第七章 社区文化活动服务……………………………………………………………… 114 第八章 公司管理规章制度和业主管理制度及实施流程 ……………………… 119 第九章 档案建立与管理的设立 ……………………………………… 158 第十章 管理服务费用预算及收费标准（见经济类方案） 前 言 在区委、区政府领导的亲切关怀和巨大支持下，娄星区煤炭一处棚户区改造项目——北山小区建筑主体工程基本完工，整个项目进入配套设施建设阶段，预计在2016年年底前可交付给业主。 随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高和娄底市创建文明卫生城市的要求，同时小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，尤其安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理。为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，既是业主的共同心声，更体现党和政府对群众的关心和爱护。随着我区城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已走向社会化、规范化、制度化、专业化、市场化发展道路。物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，高速度崛起着、壮大着、发展着。物业管理观念已深入广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格，先问有无良好的物业管理”等想法。我娄底市华建物业管理有限公司是由娄底华建工程有限公司（原煤炭一处）下岗失业职工在2008年改制后（我们这些下岗失业职工至今未安置到位）为减轻社会负担，依托煤炭一处棚户区改造这个平台自主创业、就业组建的一家正规物业管理公司，因此对煤炭一处北山小区人熟地熟，现煤炭一处棚户区改造北山小区已基本建设完成，已进入配套建设行程，现我娄底市华建物业管理有限公司遵照国务院颁布的《物业管理条例》、（湖南省实施《物业管理条例》办法）（省政府令262号令）、《娄底市物业管理办法》（市政府令37号）、《中华人民共和国物权法》等法规。结合该项目实际情况，拟定娄星区煤炭一处棚户区改造北山小区项目物业管理方案。 企业简介及管理优势 一﹑企业简介 娄底市华建物业管理有限公司是湖南省房地产协会物业管理专业委员会的会员单位，具有国家物业管理三级资质，公司注册资金伍佰万元，专业从事住宅小区、写字楼、办公楼、高档商务楼、酒店宾馆等各类物业管理服务。 公司自成立以来，在借鉴国内外物业服务先进管理模式的基础上，融会业内先进的经验和技术，秉承“以诚信铸品牌，以品牌赢顾客”的经营理念和“博大至诚，品质服务”的服务理念，以专业化的管理队伍、持续性的品质保障、创新性的管理思想、科学的管理模式、勤严细实的工作作风，遵循“业主至上，信誉第一”的服务宗旨，全方位开展亲情式的优质服务，以构建“和谐、文明、优雅、洁净、安全”的人居环境，作为我们的工作目标。 公司设有总经理办公室、行政工作部、品质管理部、工程管理部、保安工作部、环境工作部、财务工作部、经营管理部等工作部门。公司在日常工作中注重人才的培养和吸收，现有员工50多人，其中绝大部分员工为煤炭一处下岗职工，并且5名拥有物业管理师证，还有5名具有会计、土建、经济管理、园林绿化、网络工程师等方面的中级职称专业人才。建立了一支业务技能精、管理能力强、作风纪律严、团结协作好、思想境界高的物业服务团队。 二﹑管理优势 公司管理及体系的优势 娄底市华建物业管理有限公司是由煤炭一处下岗失业人员组建成立，我们这些员工在煤炭一处土生土长，而煤炭一处棚户区改造新建的北山小