住宅价格特征价格模型研究_以北京市为例.pdfVIP

58 城乡经济 中国市场 第42期 总第653期 住宅价格的特征价格模型研究 * ——以北京市为例 李晓鹏 Elisabete. A. Silva 傅帅雄 摘要：本文利用特征价格模型对外部环境对北京市普通住宅的价格特征进行定量研究，构 建了住宅估值的对数线性模型。结果表明，根据市场特点合理构建指标体系，可以使价格 特征模型很好的解释北京市普通住宅市场的内在价格特征。10%的显著性检验结果与指标 参数表明，在其它条件相同的情况下，位于重点小学学区的住宅比非学区房总价高约 25%， 位于北部的住宅比南部高约 34%。而地铁对周边住宅价格的影响则和住宅距离市中心的距 离有关，在距离市中心 8公里的半径范围内，距离地铁站点的距离对住宅价格并无显著影响， 而在 8公里以外，则影响较为显著。 关键词：特征价格模型；北京；住宅价格；学区房；地铁站点 中图分类号：F293.3；F224 一、住宅特征价格模型 1970）。这些特征应该是房屋固有的内在的客观特征 （Butler，1982)，而非主观评价（如调查问卷得出的消 特 征 价格模 型的英 文 表 达是 Hedonic prices 费者偏好一般不应进入模型）。这些内在特征可以归 model。Hedonic 的英文本意为 “享乐的”，这里取 纳为三个大类 ：住宅的区位 （Location characteristics） 其 “能够给人带来效用”之意，因此 Hedonic prices 特征，住宅的邻里环境（Neighborhood characteristics） model 可以理解为 “能够给人带来效用的东西的价 特征和住宅自身（Characteristics specific to the housing 格模型”。它的核心思想即为商品的价格是由该商品 itself）的特征（Ridker，Henning，2001）。因此，该模 所包含的一些能够满足人们需求的特征的价格之和。 型可以表示为： Haas（1922）最早将这一思想用于分析农场土地的 价格① 。此后，这一模型被广泛用于分析各种商品的 （1） 价格特征，如蔬菜（Frederick, 1928）、汽车（Court， 方程（1）中的 L 代表区位特征，指就业、生活 1939）等等。 的便利性，包括到城市中心、最近的地铁站的距离 到了 20 世纪 60 年代，Tiebout （1956），Lancaster 等； S 代表住宅自身特征，包括建筑面积、建筑年龄、 （1966），Muth（1966）和 Oates（1969）等人开始将其 房间数、楼层、室内设备如空调等；N 代表邻里环境， 引入房地产和城市经济领域。其中 Lancaster 在他的 包括景观、环境污染状况，学校质量等等。 “新消费者理论”中指出商品的市场价格是由商品的 但是，方程（1）只是特征价格模型的一