南京市下关区中央北路95号地块测算分析.pptVIP

结论 目前两套方案均为满足实际技术设计论证的。 单从总销额来看，A方案（纯小高层方案）为12.73亿，B方案（多层花园洋房方案）为12.36亿。A方案总销更高。而且因产品刚需结合首改，抗市场风险能力强。因此，综合考虑：A方案更优。 一、规划指标 二、规划方案 方案1：小高层 方案2：多 层 三、投资方案分析 投资利润率 方案1：15% 方案2：18% 方案3：20% 四、投资估算明细表 目 录 南京市下关区中央北路95号地块投资分析 一、规划指标 　　　　　　　　　　　　　　　　 预估公建配套面积 居委会、物业、卫生保健、青少年老人活动中心: 600m2 净菜超市: 1500m2 幼儿园: 4320m2 配电房、燃气调压房、水泵房:320m2 门卫房及其它: 64m2 车位比：1：1 代建代征小学(地块外暂不考虑成本范围)：6700m2 南京市下关区中央北路95号地块投资分析 二、规划方案 方案1：小高层 南京市下关区中央北路95号地块投资分析 方案1：小高层成本指标 1、成本定位： 中高档品质(同大发燕澜湾标准)、毛坯房交付、公共部位精装 2、规划方案指标： 建筑面积： 105562.95 m2 可售面积：68540.0 m2 容积率：1.55(用全) 地上面积：75343.95 m2 地下面积：30219.00 m2 单体数据：10幢单体，11层，30个单元，共685户，户均面积90平米 3、建造类成本指标 外墙装门面基脚：花岗岩干挂600元/m2 外墙立面上部：面砖涂料70元/m2 外门窗：断桥中空铝合金650元/m2 入户大堂装修：3000元/m2　　　　　　 电梯工程：22万元/台，中外合资品牌电梯 智能化工程：　60元/m2　　　　　 景观绿化：绿面300元/m2 外墙保温：水泥发泡板130元/m2　　　　　 南京市下关区中央北路95号地块投资分析 方案2：多层 南京市下关区中央北路95号地块投资分析 方案2：多层住宅成本指标 1、成本定位： 中高档品质(同大发燕澜湾标准)、毛坯房交付、公共部位精装 2、规划方案指标： 建筑面积： 95757.69 m2 可售面积：61734.7 m2 容积率：1.41 地上面积：68538.69 m2 地下面积：27219.00 m2 单体数据：多层住宅，14幢，6层，42单元，617户，户均100平米 3、建造类成本指标 外墙装门面基脚：花岗岩干挂600元/m2 外墙立面上部：面砖涂料70元/m2 外门窗：断桥中空铝合金650元/m2 入户大堂装修：3000元/m2　　　　　　 电梯工程：15万元/台，中外合资品牌电梯 智能化工程：　60元/m2　　　　　 景观绿化：绿面300元/m2 外墙保温：水泥发泡板130元/m2 　　 南京市下关区中央北路95号地块投资分析 三、投资方案分析-1 (投资利润率15%) 南京市下关区中央北路95号地块投资分析 南京市下关区中央北路95号地块投资分析 三、投资方案分析-2 (投资利润率18%) 南京市下关区中央北路95号地块投资分析 三、投资方案分析-3 (投资利润率20%) 四、投资估算明细表 最终推导 本地块评估土地价格段为：6908~10059元/平米 上述方案一、方案二按15%、18%、20%利润率来折算楼面单价均高于南京市国土资源局对于这块土地的已公布出让楼面价在6500元/平米左右的价格。 最高拿地价格为10059元/平米，在此拿地价格情况下，产品为纯多层设计，利润率为15%。 目 录 中央北路95号地块位于南京市下关区中央北路95号。 该地块距离新街口约7.1公里，开车仅需18分钟。 该地块距离幕府东路、和燕路1公里左右，距离长江2公里左右，距离南京长江大桥2.5公里左右。 中央北路95号地块位置 新街口 项目位置 地块目前状况 北侧道路：张王庙 西侧道路，毗邻军事管理区 地块照片（西侧拍） 东侧道路：中央北路 南侧道路：金碧路 地块各项经济技术指标 备注：南京市国土资源局网站上预公告的该土地的出让面积80000㎡，容积率为1.05。经与土地直接管理