农村物权法律题.ppt

农村物权法律问题 主讲人：陈喻伟;;一、物权法基本体系与立法意义;（二）立法意义 物权法是关于财产归属和利用的法律规则，它的功能在于明确财产所有、充分发挥财产的效用。物权法中规定的所有权制度、用益物权制度和担保物权制度，是实行社会主义市场经济体制的基本制度。因此可以说，物权法是社会主义市场经济的基本法律之一。物权法的制定和实施，对于激发全社会的创造活力，全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，具有重大的现实意义和深远的历史意义。 ;二、《物权法》的基本原则与内容;（二）物权的设立变更转让 明确了依法登记的所有权人效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力，不登记不发生效力。 （三）物权的保护 《物权法》对物权的保护方法做了全面的规定，并规定了侵害物权除承担民事责任外，还应依法承担刑事责任，健全了物权保护制度。为什么这一块与房地产开发的关系很大，这一章里面，对于侵害应当承担的民事责任，包括政府部门侵害的行政责任、刑事责任都做了明确的规定，法院就拿这个判官司，法院依据这一章的多少条依法判决。;（四）物权的权利内容 1.占有 主要规定了对占有的保护，物权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人的合法权益。我们打一个比讲，广告公司没有经过业主的同意，你直接在墙上贴上广告，你是要承担责任的。有的业主就认为这个墙是我的，我想挂个什么招牌就挂个什么招牌，想挂什么广告就挂什么广告，那是属于共有部分，任何业主、任何单位和个人都无权占有，谁随便占有以后谁就要承担相应的法律责任。 2.使用 3.收益 4.处分;;(一)集体所有权 《物权法》对农村集体所有权制度作出了详细的规定。《物权法》第58条规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。 （二）规定了农村土地承包经营权。 《物权法》对农村土地承包经营权进行了详细的规定。第一，明确规定了我国农村实行土地承包经营制度。第二，详细规定了土地承包经营权的内容、期限。第三，规定土地承包经营权人依法可以将土地承包经营权流转。第四，土地承包经营权受到法律保护。作为农民的一种基本物权，土地承包经营权设立后是稳定并受到法律充分保护。 （三）规定了农民的宅基地使用权。 《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。同时，根据《物权法》第154条的规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。《物权法》还规定了宅基地的取得、行使、转让、登记等事项。;二、其它规定;;一、土地承包经营权的取得;（二）取得承包经营土地的程序 1、承包经营土地的程序 村民会议选举承包工作小组（村民会议的形式：全体村民参加大会村民代表大会） ︱ 拟定并公布承包方案 ︱ 村民会议讨论通过承包方案（2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意） ︱ 组织实施承包方案 ︱ 签订承包合同;除此程序外还有以其他方式承包经营土地，其承包方可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的单位和个人，承包的土地主要是荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，承包方法是招标、拍卖或者公开协商。以其他方式承包经营土地仍然需要经过村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意如果要承包给本集体经济组织以外的单位和个人还需要经过（镇）人民政府的批准。同时，本集体经济经济组织之外的承包方的资信情况和经营能力必须经过审查之后才能签订承包合同。 【依据】《农村土地承包法》第18、19、48条;2、承包 期限 （1）家庭承包;;;;;;二、土地承包经营权的内容;家庭承包;;;;;（四）农民对承包的义务 1、维持土地的农业用途，不得用于非农建设。家庭承包经营的土地绝对不能用于非农建设，其他方式承包的土地经依法批准可以用于非农业建设。如果承包方违反合同约定将承包地用于非农业建设，将承担以下责任。;三、承包地块的变化与土地承包经营权的的流转;;2、农转非后的有关问题处理 （1）不同的农转非情况;;;;;;;;;;一、宅基地的取得;;;二、宅基地使用权人的权利义务;;三、宅基地的管理;;;;;;四、宅基地纠纷处理;;;;;;;一、农村房地产开发过程中的主要法律问题与小产权房问题;;（2）公告内容;;（五）征地补偿费 1、补偿费的种类 （1）土地补偿费，是指因国家征收土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。土地补偿费归农村集体经济组织所有。 （2）安置补助，需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置费用支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安