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房地产开发业务企业所得税最新政策法规解读; 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号） 第一部分. 基本规定 第二部分. 收入的税务处理 第三部分. 成本、费用税前扣除的税务处理 第四部分. 计税成本的核算 第五部分. 特殊事项的税务处理 第六部分. 房地产企业征管范围政策调整;第一部分. 基本规定 一、办法适用对象 二、房地产开发业务的定义 三、有关核定征收的规定; 一、办法适用对象 适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 ; 二、房地产开发业务的定义 （一）房地产开发业务的范围 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 （二）开发产品完工的条件 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　1. 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　2. 开发产品已开始投入使用。　3. 开发产品已取得了初始产权证明。 ; （三）有关核定征收的规定 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 ;第三十五条?纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额： ????（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的； ????（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； ????（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； ????（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的； ????（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； ????（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。;第二部分. 收入的税务处理 一、开发产品销售收入的范围 二、开发产品销售收入的构成 三、开发产品销售收入的确认 四、视同销售的规定 五、未完工开发产品销售（预售）收入的规定 六、未完工开发产品租赁（预租）收入的规定 ; 一、开发产品销售收入的范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 二、开发产品销售收入的构成 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现 。 ; 三、开发产品销售收入的确认 （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 ; 三、开发产品销售收入的确认（续） （四）采取委托方式销售开发产品的，确认收入的原则： 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 ; （四）采取委托方式销售开发产品的，确认收入的原则（续）： 　 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 ; （四）采取委托方式销售开发产品的确认收入原则（续）： 　　3.采取基价（保底价）并实行超