簡易之不動產投資分析還本期間法、比率分析及舉債經營分析.pptVIP

第4章 簡易之不動產投資分析 第4章 簡易之不動產投資分析 本章介紹簡易之不動產投資回收分析方法，如還本期間法及投資期間內之各種財務比率分析，其中以直接法編列營運之現金流量表可在市場預期之基礎下，估計未來每年之實際收入及稅後現金流量，降低未來「周轉不靈」的風險。主要重點包括： 本章大綱 還本期間法 折現還本期間法 現金流量表 比率分析 景氣循環下財務槓桿的運用 稅盾的效應 附錄 一般常用之財務比率 還本期間法 還本期間法(Payback Period)指的是一項投資計畫在投入成本後，可將投資額回收所需的時間，通常以年為單位。 還本期間法 若期初投入總成本以CF0表示，未來每年之收益以CFt表示，則還本期間(T)可以下式表示： 若預期未來每年將回收等值之收益CF，則還本期間可以更簡單的比值表示： 還本期間恰為投資之每年回收率的倒數： 實際演練 4.1 表4.1 老胡投資商場之還本期間 還本期間法 還本期間法缺點在於考慮未來現金流量之時間價值，在加總時將不同時點之貨幣價值視為等值。 另外，還本期間法只考慮還本期間之內的現金流量，而忽略了還本期間之後的收益情形，屬於較保守型的評估方法。 若老胡除了以上的SOGO商場投資案(以下稱A案)之外，又瞭解三越商場可投資承租B案，B案之期初投入成本同為100萬元，但可營運七年，每年預估可獲利25萬元。若老胡只有100萬元，只允許擇一投資，則他應該選擇哪一家商場進行投資呢？ 折現還本期間法 折現還本期間法改善了還本期間法的缺點之一──忽略了未來現金流量的時間價值。 承上例，老胡若考慮時間價值，則A、B二方案依折現還本期間法評估，何方案會較早回收呢？ 若老胡之貸款利率為9%，考慮其他相關風險後，其必要報酬率為10%，則A、B二方案之現金流量即可依10%折現。 表4.3 A、B二方案之累積現金流量現值比較分析（折現率10%） 現金流量表 不動產投資除了具備長期投資、流動性較低等特性外，與其他投資管道之財務分析方式其實大同小異。 而不動產投資因多牽涉融資(即使用財務槓桿)經營，現金之周轉為投資案成功與否的關鍵所在，因此投資者應注意專案之現金流量，以免因一時之周轉不靈，影響原來可能成功之投資個案。 現金流量表 現金來源及現金使用整理成為財務報表時，均有相當彈性之作法，凡以現金基礎描述企業資金的當期流動狀況的財務報表，均可稱為「現金流量表」。 會計實務上，編列現金流量表的方式可分為「間接法」及「直接法」。 「間接法」以「稅後淨利」為出發點，自其他報表，如資產負債表及損益表中，擷取所需科目再歸納現金之總流動額； 而「直接法」則直接依現金科目編列，免除參閱其他報表之困擾。 不動產投資在執行投資前即應預估未來之現金流量，在預測的基準下可能沒有相關之表單可供參考，且投資者所重視的是現金的周轉而非會計上的損益數據，因此牽涉投資之可行性評估多以直接法之現金流量表為主，表4.6為以直接法編列之不動產投資現金流量表。 現金流量表 現金流量表之直接編列方式，即將現金科目依收入、費用及償債支出逐項編列後，扣除所得稅即為稅後現金流量； 而某此科目如利息、折舊等費用可提列抵付所得稅扣額，故於淨營運收入扣除利息、折舊後，為可課稅所得，再乘以稅率後即為當期應繳之稅賦。 表4.6 現金流量表 實際演練 4.2(1/2) 實際演練 4.2(2/2) 表4.7 老胡投資SOGO商場之現金流量表（第一年） 比率分析 比率分析(Ratio Analysis)之用法簡單，容易瞭解，而且使用成本低，故常為實務界人士應用，惟比率分析多以年為單位進行「靜態」分析，對於長期之投資案可能稍嫌不足，難以窺得全貌。唯有輔以淨現值法或內部報酬率法等「動態」分析方式，方能得全盤分析之效。 比率分析 營運及財務比率 收益乘數 獲利比率 營運及財務比率(1/4) 營運費用比率 營運費用比率(Operating Expense Ratio, OER)為不動產投資之營運費用占實際總收入之比例，亦即每賺得1元所需支出之營運費用。 營運費用比率愈高，即表示營運之績效愈低，當發現營運費用偏高時，即應著手分析，檢視是否收益偏低或營運費用過高。 若為前者，則應探討是否定價偏低、銷售量下降或呆帳發生； 若為後者，則應重新檢討管銷等費用，瞭解是否有縮減的必要。 現金兩平比率 現金兩平比率(Break-Even Cash Flow Ratio)即不動產投資活動在稅前之現金流出與流入之間的比率。 若此比率愈高，表示現金流出占實際現金流入之比例愈大，則其稅前現金流入愈小。當發現金兩平比率過高時，即應檢討營運費用是否偏高、當初使用之財務槓桿(Financial Leverage)是否過高，而使得專案負擔過大的償債支出壓力。 營運及財務比率(2/4) 債務保障比率