出租人处置承租人房内财产法律策略方案.doc

出租人处置承租人房内财产法律策略 出租人与承租人签订了书面租赁合同。租赁期间，承租人拖欠房租，租赁期满承租人查无消息。作为出租人如何处置承租人留在出租人屋内的财产是租赁纠纷中经常出现的问题。 从物权法的角度而言，租赁期满，承租人失去了对承租房屋的使用权，出租人恢复了对出租房屋的占有。 由于在租赁期满后，承租人仍然欠出租人房租尚未偿还，根据物权法第二百三十条的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 因此作为债权人的出租人有权对房屋内的承租人财产实施留置，并行使留置权。 操作方式： 虽然在法律上，出租人留置权的行使并不存在法律障碍，但是实践中如果承租人将房屋上锁，出租人行使留置权的行使将受到很大影响。因此出租人如何合规的行使留置权也就成了必须解决的问题。下面笔者结合实践经验，就出租人在此种情况下留置权的行使列述几个方案： 出租人首先需要预估承租人房内财产情况，如果出租人对承租人房内财产基本了解且数额较大的情况下，可以考虑采取以下措施： 1、按照承租人在合同中提供的联系方式和地址向承租人发出限期偿还房租的通知。为防止承租人带走房内财物，出租人应当额外增加一把锁或采取其他防范承租人私自进入房屋的措施。 2、期满承租人未能履行房租支付义务，出租人向法院启动担保物权实现程序，由法院对房屋内财产实施强制措施。 如果出租人对承租人房屋内财产情况不甚了解，出租人可以直接申请法院就房屋内承租人财产实施诉前财产保全并依法对承租人提起民事诉讼。 当然，如果承租人所欠房租数额不大，房屋内财产不多。出租人也可以在当地居委会的见证下打开房屋，对财产实施清点处理。由于涉案争议数额不大，无论是出租人还是承租人都没有必要再启动诉讼程序。