商业地产的困境、成因与对策.ppt

iMBA Session 1: Marketing: An Overview 南开大学 白长虹博士 iMBA Session 1 Marketing: An Overview 目录 一.中国商业地产杀猪派和养鱼派的代表人物 二.杀猪派和养鱼派的代表性案例 三.中国商业地产的困境与误区 四.中国商业地产的五大瓶颈性问题 五.全程价值链视角下的商业地产开发与运营 六.中国商业地产的对策 七.附件:商业地产评论精选 一.杀猪派和养鱼派的代表人物 杀猪派的代表人物：王健林 杀猪派的代表人物：潘石屹 养鱼派的代表人物：杜 厦 养鱼派的代表人物：黄光裕 杀猪派代表人物：王健林 杀猪派代表人物：潘石屹 养鱼派代表人物：杜 厦 养鱼派代表人物：黄光裕 二.杀猪派和养鱼派的代表性案例 1.杀猪派代表案例1 大连万达: 长春万达商业广场的流血事件 沈阳万达商业广场的拆除重建 2.杀猪派代表案例2 SOHO中国: SOHO尚都商户停业事件 二.杀猪派和养鱼派的代表性案例 3.养鱼派代表案例1 天津家世界: 不倒翁理财商铺 4.养鱼派代表案例2 国美第一商街: 销售型商业物业探路者 三.中国商业地产的困境与误区 三大困境： 销售难! 商铺产品与投资客的需求脱节 招商难! 物业与商家的需求脱节 运营难! 商家与消费市场脱节 三.中国商业地产的困境与误区 八大误区： 1.以住宅开发模式套用到商业地产开发上, 重销售、轻招 商、轻运营，追求一卖了之； 2.前期规划忽视商业规划，甚至以建筑规划代替商业规划； 3.产品缺乏科学的定位，盲目追求大体量高档次； 4.产品设计忽视商家对建筑设计的要求，先盖房后招商； 5.产品定价无视市场租金水平，不给投资客留出盈利空间； 6.无视商业地产内在的运营规律，把养商的责任一卸了之； 7.重商业地产的开发利润，轻商业地产的长远价值； 8.轻视专业机构的作用，无法与专业服务机构有效对接； 四.中国商业地产的五大瓶颈问题 1.融资瓶颈 2.土地条件的瓶颈 3.人才的瓶颈 4.政府意志的瓶颈 5.消费市场的瓶颈 五.全程价值链视角下的 商业地产开发与运营 1.商业地产的价值链分析 主价值链：投资、开发、运营 主流程：规划、招商、销售与运营 辅助价值链：投资咨询、营销咨询、建筑设计、 招商代理、销售代理、市场推广、运营管理 2.商业地产的利益相关者 投资商、开发商、营销咨询机构、建筑设计 院、销售代理机构、招商代理机构、市场推广 机构、媒体、商业管理公司、商业机构、投资客、 消费者 五.全程价值链视角下的 商业地产开发与运营 3.商业地产的三级客户模式 投资客、商户、消费者 4.商业地产的三种主导模式: 投资商主导、开发商主导、零售商主导 5.国内外商业地产运作模式的差异 商业地产开发VS商业地产运营 五.全程价值链视角下的 商业地产开发与运营 6.商业地产的三种经营模式 全部出售、部分出租部分出售、 全部持有只租不售 7.商业地产的四种盈利模式 开发利润、租金收益、资产升值、资本运作 8.商业地产的三通境界 通地产、通商业、通金融 六.中国商业地产的对策 针对开发商的对策： 巨鳄级别： 对策：通过各种金融工具（PE、 CMBS、REITS、IPO）彻底解决融资瓶颈，与资本市场实现无障碍对接，对商业物业长期持有，只租不售，从商业地产开发商转型为商业地产运营商，通过对商业物业的专业化运营管理实现商业地产的终极价值； 要求：对开发商在资源与能力上的要求： 资源：资本、土地、人才 能力：规划、招商、运营管理能力 资产运营和资本运营能力 六.中国商业地产的对策 老虎级别： 对策：无法通过REITS、IPO等方式实现与资本市场对接，但自有资本实力比较雄厚，对商业物业出售变现的压力不是很大，这种情况可以采取租售并举的策略，既部分价值不高的物业可以出售，但优质物业长期持有，通过出现部分物业变现解决现金流压力，通过对持有的优质商业物业进行专业化运营管理，最终可寻求将持有的运营良好的优质商业物业整体出售的方式，实现商业地产的最优组合价值； 要求：对开发商在资源与能力上的要求： 资源：资本、土地、人才 能力：规划、招商、销售、运营管理能力 六.中国商业地产的对策 土狼级别： 对策：无法通过REITS、IPO等方式实现与资本市场对接，自有资本实力也一般，只能借助银行贷款进行商业地产开发的，只能选择走销售型商业地产的道路，产品设计上，一要