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大湖溪项目招商策划方案 商业蓝海永远存在，关键在于如何挖掘？ 前言 我们的出发点 需要说明： 我们给出的不是具体的策划方案 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的业态和吸引客户的因素） 我们的原则： 一切均基于市场！ Ⅰ、项目市场背景简析 Ⅱ、项目周边市场环境分析 Ⅲ、项目招商定位分析 目 录 Part one：项目市场背景简析 惠州市区位位置分析 惠州市位处珠江三角洲腹地，地理位置优越 惠州市位于中国华南，广东省东南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲，毗邻广州深圳。陆地面积1.12万平方千米，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方千米，海岸线长223.6千米，是广东省的海洋大市之一。 2010年第六次人口普查，全市常住人口为387.5万人。此外，是著名的侨乡。 水口，位于惠州“东大门”，处粤东重要交通之枢纽 水口镇辖区总面积120平方公里，下辖17个村委会和4个社区居委会，总人口约15.6万人； 水口第三产业发展发达，已成为其主要经济杆杠。 总量（亿元） 2011年广东GDP排行 排名 地级市 GDP(亿元) 增长(%) 1 广州 12380 11.0? 2 深圳 11000 10.0? 3 佛山 6613 12.0 4 东莞 4736 11.5? 5 中山 2180 13.0? 6 惠州 2060 14.0? 经济发展整体水平 深莞惠一体化的实施，将使惠州的经济踏上发展的高速公路 消费人口与消费力 惠州人口为广东省第五，有广泛的消费人口； 城市经济和配套设施不断发展，惠州消费潜力强劲。 2011年指标 广州 深圳 佛山 中山 东莞 惠州 排名 人口(万人) 1033 891 600 251 822 387 5 GDP(亿元) 12380 11000 6613 2180 4736 2060 5 全社会消费品零售总额（亿元） 5243 3520 1931 756 1266 684 6 人均社会消费品零售总额（元） 5076 3951 3218 3012 1540 1723 5 城市居民年人均可支配收入（元） 34438 36505 30718 27700 39513 26609 6 城市居民年人均消费支出（元） 28000 24755 23782 20519 27495 20604 6 水口镇经济发展概况 发展迅速 2011年，水口街道完成国内生产总值33.05亿元，比去年同期增长12.8%；工农业总产值116.27亿元亿元，比增11%；实现固定资产投资22.42亿元，比增25%；全社会消费品零售总额17.6亿元，比增16%；农村人均收入9106元，比增9%。 大型企业争相进驻 水口辖区内共有企业300多家，南旋、宏凯、统将、天祥、兆骐等一批外资企业的发展已形成规模，合生国际新城、皇冠假日五星级酒店、雷克萨斯4s店、东景农贸市场、天地源、宝安山水龙城、金光辉家居建材大市场等 项目所在位置： 东江新城 江北新区商圈 新东平商圈 河南岸商圈 西 湖 商 圈 东 部 商 圈 惠州商圈规划 项目所在商圈： 东部商圈 Part two：项目周边市场环境分析 项目所在片区分析 惠州水口文化体育中心 皇冠假日酒店 蓝波湾大酒店 惠州市文华学校 惠州市华罗庚中学 惠州卫生学校长湖苑校区 惠州市人民医院 新世界长湖苑 东湖花园 蓝波湾 荷兰水乡 ............ 本案 楼盘、学校众多，配套较为完善 项目交通分析 本案 对外：紧邻惠州大道和三环东路，交通便利，四通八达，连通广惠高速、惠盐高速，深汕高速，可直达广州、深圳等珠三角发达城市 对内：８条公交线路连接市区各大重要区域 区域发展，交通先行，项目所在片区已具备经济鹏飞的前提条件 １、 项目周边现有商业氛围较为薄弱、人流较少； ２、惠州大道以摩托车销售为主的商业形态不需要借助太多的人流，也不能提升片区人流； ３、 项目地区未来将打造成一个新城市居住区（中信水岸城、方直君御、德威郎琴湾、山水龙城……）； 本案 项目人流分析 现时人流较少，商业发展潜力巨大 项目周边商业分析 项目与区域商场距离： 华润万家（500米） 吉之岛（2000米） 龙湖综合市场（3000米） 分析： 项目附近主要是摩托车销售或为零散的单店销售； 项目附近缺少上档次的综合体商场（华润万家在小区内，吉之岛与项目距离较远） 结论：项目附近几万居民有钱没好地方消费！ 本案 零 售 摩托车 华润万家 吉之岛 龙湖综合市场 Part three ：项目招商定位分析 项目概况 区位：惠州大道惠城区水口镇大湖溪路段，紧邻东湖小区与大湖溪 交通：位于惠州大道繁华路段，靠近大湖溪公交车站，多路公交车经过 配套：建筑上部分为酒店 产品：四层，每层约4000平方米，合计约16000平方米 项目SWOT分