房地产抵押贷款修改后.pptVIP

１、房屋新旧程度的修正（计算折旧） 　①按房屋实际损坏程度计算折旧 　　将评估房屋与有关部门制定的房屋新旧标准对照，确定房屋新旧程度 　②按房屋使用年限计算折旧 　年折旧率＝〔（现值总额－残值）／耐用年限〕／现值总额×100％ 　③两种方法综合计算折旧 　房屋折旧率＝权数×（1－经历年限×年折旧率）＋权数×评定的新旧程度 例2：评估的房产已用6年，折旧率为1.2％，现场查勘评定该房产为9成新，用两种折旧法各占50％的比重计算该房产的折旧率。 解：该房的折旧率＝0.5×（1－6 × 1.2％）＋0.5 ×0.9＝0.91 　　即该房产折旧率为91％ ２、房屋楼层的修正 　楼层差价＝标准房价×楼层差价系数 ３、房屋朝向、采光的修正 　房屋朝向采光差价＝标准房价×房屋朝向采光修正系数 ４、房屋共用部位修正 　共用部位修正后单价＝标准房价×共用部位修正系数 　共用部位修正系数＝房屋总建筑面积／（房屋总建筑面积－共用部位总建筑面积） ５、环境修正 　环境差价＝标准房价×环境修正系数 　 房屋评估价格＝〔（标准房价×共用部位修正系数±朝向差价± 楼层差价）×折旧率±环境差价〕×评估总建筑面积 　　指以房屋建造原值为基础，按平均年限计算房屋价格的方法。 公式：　房屋价格＝原值－〔原值×（1－残值率）〕／房屋耐用年限 　计算出房屋价格以后，再对其进行修正 　　指在对旧房产进行价格评估时，按计算的重置价和旧房的新旧程度进行评估。 公式： 　房地产评估价格＝〔重置价×折余率×（1±环境因素）〕×建筑面积＋室内设施调节费 环境因素：包括楼层差价率、朝向差价率、地质差价率 法一：新旧程度折旧（对照标准确定） 　折余率＝（1－残值率）×成新折扣＋残值率 法二：平均年限折旧（计算确定） 　折余率＝1－折旧率×房屋使用年限 　年折旧率＝〔（房屋价值－残值）／房屋耐用年限〕／房屋价值 　　　　　＝（1－残值率）／房屋耐用年限 例3：建造一栋砖木结构的房屋，价值为1000万元，耐用年限为60年，残值率为6％，利用平均年限折旧法计算折旧值。 解：年折旧率＝〔（1000－1000×6％）／60〕／1000 　　　　　　＝1.57％ 　即该房屋折旧率为1.57％ 质量等级 新旧程度 备注 完好房 十、九、八成新 具体标准见部颁《房屋完损登记评定标准》、《危险房屋鉴定标准》 基本完好房 七、六成新 一般损坏房 五、四成新 严重损坏及危险房 三成以下新 序号 房屋结构 残值率（％） 1 钢筋混凝土结构 0 2 砖混结构一等 2 3 砖混结构二等 2 4 砖木结构一等 6 5 砖木结构二等 4 6 砖木结构三等 3 7 简易结构 3 序号 房屋结构 耐用年限 1 钢筋混凝土结构 60～80年 2 砖混结构一、二等 40～70年 3 砖木结构一、二、三等 30～60年 4 简易结构 10～30年 １、运用土地价格评估方法估出基地价格 ２、运用房产价格评估方法估出房屋建筑价格 ３、计算房地产综合价格 房地产综合价格＝基地评估价格＋房屋　　建筑评估价格 　当高楼层时，计算某一部分房地产的地产评估面积时，应考虑地产分摊 公式：评估的地产面积＝（总的地产面积×评估的建筑面积）／总的建筑面积 例4：对一宗房地产进行部分价格评估，基地面积为200ｍ2，基地上建筑面积为1000ｍ2，所要评估的建筑面积为100ｍ2，评估的地产面积为 评估的地产面积＝（200×100）÷1000 　　　　　　　＝20ｍ2 例5：某市中心区有一宗房地产需要评估，其具体情况如下，试评估出该处房地产价格。如图： 人民路 三层楼房 建筑占地面积230ｍ2 25ｍ 14ｍ 评估人员现场查勘情况如下： ①该基地处于市中心商业区繁华路段，属一级用地，周围环境较好，交通便利。 ②基地上建筑为1981年砖木结构二等甲级，8成新，房屋规定使用年限为45年。 根据查勘结果，应用对照法计算评估价格： ⑴房产价格 　①该楼为砖木结构二等甲级，标准房价为320元／ｍ2 　②评估修正 Ａ.新旧程度修正（两种方法综合），残值率为5％，使用年限折旧法占40％，新旧折旧法占60％ 　∴　折旧率＝权数×（1－经历年限× 年折旧率）＋权数×评定新旧程度 　又　年折旧率＝｛〔（320 －320 × 5％）／45〕／320｝×100％＝2.11％ 　∴　总折旧率＝0.4×（1－30×2.11％）＋0.6×0.8 　　　　　　　＝0.73　　　 Ｂ．环境修正 　∵该房坐落于一级地，环境较好，其环境系数为0.3 　∴环境差价＝320×0.3＝96元／ｍ2 ③计算房屋评估价格 该房评估价格＝（320×0.73＋96）×230×3 　　　　　　＝227424元 ⑵地产价格 　①该基地位于一级地，标准地价为3000元／ｍ2 　②评估修正（对照各地制定的修