我国保障性住房(二)介绍.pptVIP

保障房建设与运营 产权性质的保障房的建设和运营与一般房地产市场的区别不大（主要差别在于政府对于地价的补贴），政府的作用主要体现在准入和退出的监管，一般无须直接介入建设与运营。所以这里讨论的保障房建设与运营问题主要是针对非产权保障房（廉租房和公共租赁房等）。 根据各地的实践，非产权保障房来源主要有三种渠道： （1）政府直接投资建设。目前非产权保障房以政府直接投资建设为主，部分采用企业代建的形式。 （2）从住房市场收购或租赁保障房。除政府直接投资建设外，有的城市利用社会上的存量增加保障房供应，即以市场价向社会租赁住房，再以较低的租金转租给符合条件的公共租赁住房对象。2007年，深圳有约1800套住房是通过货币租赁的方式向社会筹集的。 （3）要求中低价位、中小户型商品房开发项目中配建一定比例保障房。例如上海规定新的商品住房的建设项目，应按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。建成后，由政府有关部门按该地块住宅楼盘销售均价的60%进行回购，产权属于政府。 由于政府拥有非产权性质保障房的产权，所以其运营也是政府的责任，政府一般会委托专业的物业管理公司负责提供日常的服务，但运营的盈亏责任仍由政府承担。 目前也有企业直接投资建设和经营保障性住房的探索，例如万科在广州建设的“围屋”。但是由于收益较低，投资回收期长，政府的支持方式和力度还不清楚，所以目前还鲜有其他企业直接参与到廉租房和公租房的运营中。 住房保障监管制度 住房保障的监管主要包括准入监管与退出监管。 准入监管就是依据一定的标准和程序确定保障对象并向其提供相应保障。目前各地的准入监管基本大同小异，存在的问题也是大同小异的。 产权性保障房的退出一般是规定一个年限，在年限以内不能上市转让，超过年限上市转让则要向政府补缴一定的土地出让金，或增值收益要与政府分成，有的还规定政府有优先回购权。但政府的优先回购权或增值收益分成往往难以落实。 淮安共有产权房的退出机制为：个人可以购买政府产权部分形成完全产权；直接通过市场转让，按比例与政府分成收益；共有产权房购买家庭收入高于政府规定标准时，仅对政府产权部分交缴市场租金，无需向政府退回住房。也可按居住年限、面积标准以不同的价格购买政府产权。 目前，对于廉租房和公共租赁房的退出问题，北京、合肥等地主要采取“年审”的办法，即定期对保障对象的家庭收入等情况进行审核，对于不再符合条件的家庭，将采取取消补贴、调高租金等办法迫使其退出。 江苏常州市，则采用价格调整手段：首先确保公租房租金始终高于周边房租价格，在此基础上，政府在前三年中每月对租户补贴500-800元，三年后如果这些家庭不符合资格，将停发政府补贴，租户由此将承担高于市场价格的租金，不得不自动退出。 建立我国住房保障制度的政策 中国的住房制度经历了以广覆盖、低水平的福利分房到住房市场化的过程。住房市场化使大多数人的住房条件在短时间内有了迅速改善，但也同时伴随着住房差距的扩大和政府保障功能的收缩。??从2007年政府重新强调承担住房保障责任，尝试建立新的住房保障制度，加强住房保障力度。 现行的住房保障制度存在一系列的问题 住房制度、土地制度和住房保障制度作为一个有机联系的整体缺乏顶层设计和长远考虑。 现行住房保障制度没有减少反而增加了社会不公平，特别是不公开销售的经济适用房已经成为政府和国有部门将国有资源转化为私人财产的“合法”渠道。 政府对于住房保障的责任没有清晰界定，现行住房保障制度的保障对象没有完全覆盖最需要住房保障的群体，却覆盖了收入和住房都不是最困难的群体，结果是进一步扩大而不是缩小了住房差距。 近几年，我国保障房重点开始转向公租房建设，但基本都是由政府投资建设，巨大的资金需求给地方财政造成了很大的压力。政策执行中出现的主要问题包括：（1）保障房项目由于缺少资金不能按时推进； （2）为了缓解资金压力，地方政府一次性收取多年租金；（3）政府出售公租房和廉租房换取资金回流。这些做法不仅降低了政府的声誉，也扭曲了保障房的性质，降低了保障的功能和效率。 住房保障的必要性和理论依据：从世界范围来看，大多数国家都认同居住权属于基本经济人权，所以都会程度不同地提供住房保障。根据边际效用递减理论，在合理的范围内进行再分配时，富人所减少的效用要小于穷人所增加的效用，所以全社会的效用是增加的。这从全社会效用的角度为取富济贫提供了合理性依据。相反，如果不是取富济贫，住房保障就失去了意义。 中国住房保障制度设计的原则 公平原则——一是要取富济贫而不能取贫济富；二是实施结果要缩小而不是扩大住房差距； 效率原则——尽量减少对市场的干扰，减少资源的浪费； 基本保障原则——只提供最基本住房条件，而不能导致非保障对象对保障房利益的追逐； 普遍保障原则——一是