我国房产泡沫介绍.pptVIP

房 地 产 泡 沫 自 1998 年开始 随着福利化分房的结束， 住房商品化的开始 ，我国房地产业进入了持续快速发展的时期 。与此同时， 房地产价格也连续快速攀升 。近年来 ，关于我国房地产泡沫问题的争论不绝于耳 ，但是一直未有论。 中国自 1998 年结束了福利分房制， 开始实行货币化分房 成为房地产业走向市场化的分水岭。 从此 中国的房地产市场迅速发展 ，对拉动内需 、加快城市化进程 、促进国民经济增长 起到了重要作用 。经过十多年的发展 现已成为我国主要产业之一 。然而 与此同时 ，房地产投资增幅过高 、商品房空置率过大 、房价上涨过快 、供房结构失衡等问题凸显 。 房地产市场由于其供给弹性有限 、不存在易得的替代品 、房地产没有终极价格 、基本价值难于确定等特征 成为最常见的经济泡沫载体之一 。因此 国内 房地产泡沫 的呼声日高 ，中国的房地产是否存在泡沫之争也成了 中国当前最为热烈讨论的话题。 2004 年 10 月底 美国 纽约时报 刊 登了题为 《中国房地产业出现过热和泡沫 》的报道 引发了国内外对中国房地产是否存在严重泡沫的争论不断升级。 目前主要有两种观点 泡沫论 和 无泡沫论。 泡沫论的代表人物是清华大学魏杰教授 ，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容等。 他们认为 ，我国房地产业的开发投资过热、 空置率过高 、房价持续增长、 房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产已出现泡沫， 应该采取严格调控措施进行调控 。 易宪容还认为 ，中国房地产泡沫主要是住房有效需求不足， 无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销，仅是以往 存量需求 的释放而不是潜在需求真正地转化为有效需求。 这种依赖银行信贷所释放的 存量需求， 不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗， 房地产泡沫也随时有可能被戳。 持 无泡沫论 观点的以中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华 、北京大学萧灼基教授、 建设部政策研究中心等为代表 。他们认为 从政策 经济发展等方面都说明我国房地产的需求很大， 目前的房地产业是在健康快速发展。 建设部与房地产商等主张中国房地产价格的上升在于市场需求大于供给， 根本不存在泡。 由 房地产泡沫的内涵 特征和运行机理 第一 房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态 第二 房地产泡沫具有陡升陡降的特点 振幅较大 第三 房地产泡沫不具有连续性没有稳定的周期和频率 第四 房地产泡沫主要是由于投机行为 货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加，造成的 投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制 ，房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下 开始产生 膨胀和崩溃的。 国际上 对 于房 地 产 泡 沫 的 主要 衡 量 标 准 是 房价 收入 比 、 租售 比和空置 率 。房 价 收入 比即住 房价 格 与城 市居 民家 庭年 收入 之 比 ， 一般 认 为房 价 收入 比在 3～6倍 之 间 为合 理 区 间。2 0 0 9年 1 2月 7 日， 中 国社 科 院发 布 的 2 0 1 0年 《 经 济 蓝 皮 书》指 出 ， 2 0 0 9年 城 镇 居 民 房 价 收 入 比 达 到 8 ． 3倍 ， 农 民2 1 2 的 房 价 收 入 比 则 达 2 2倍 ， 中 国 8 5 ％ 的 家 庭 没 有 购 买 住 房 的 能 力 。 王 家 春 ( 2 0 0 8 ) 认 为 ， 在 整 个 世 界 经 济发 展 史 上 ， 没 有 比 目前 中国更 高的房 价 收入 比， 中 国的房 地 产泡 沫 已经 处 于 巅 峰 状 态 。 以北 京 为 例 ， 2 0 0 7年 北 京 城 市 家庭 的平 均 可支 配收 入 约 为 6 6 0 0 0元 。奥 运会之 前 ， 四环 以内的均 价约为 每平 方米 l 8 4 0 0 元 ， 对应 的房价 收 人 比为 2 7 ． 8倍 ( 按 每 套 房 1 0 0 平 方米计 算 ) 。 即使是 六 环 以外 的房 价 ， 也 比 国 际房 价 收人 比 的警 戒 线 高 出 1倍 。 上海 的 情 形 与北京 相 似。在 区域 经 济 中心 城 市 和 省 会城 市 中 ， 房 价收入 比普 遍 超过 1 0倍 。如 此 “ 泡 沫 ” 程 度甚至 远远 超 过 了 1 9 9 1年 的 日本 和 1 9 2 9年 的 美 国 ， 更 是超 过 了 1 9 9 7年 的香 港 和 次 贷 危 机 爆 发前 的美 国 。 按单 位 面积 的价 格计 算 ， 北京 四环 以内和 四五环 之 间 的房 价 泡 沫度