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浅析商品房预售中的预告登记制度 摘要：商品房预售不同于一般商品房买卖的最大之处在于，开发商将尚未竣工的房屋出售给预购人，房屋所有权并未发生变动。预购人仅仅依靠其债权请求权显然不足以维护其合法权益。很多国家通过建立预告登记制度，赋予预购人的债权一定的物权性效力，从而维护弱势的债权人的利益。目前我国此方面得规定尚不完善。本文拟从预告登记的概念及其价值、国外的预告登记制度以及如何完善我国的预告登记制度等方面进行阐述。 关键词：商品房预售 预告登记 完善 随着我国市场经济的发展，房屋商品化趋势日益明显，商品房预售也逐渐走进人们的生活，然而由于商品房预售其自身的特点，使其容易产生很多纠纷。在商品房预售中引入预告登记制度，则能在一定程度上减少这些纠纷，更好的维护当事人的合法权益。 一．预告登记的概念及其价值 预告登记，为中世纪德国民法所创立的制度，是指为了保全一项目的在于设立、变更、转移和消灭不动产物权请求权的登记。其保全的方法就是通过登记对将来发生的不动产物权的变动向公众公开，使得了解某不动产上将要形成某中物权变动的事实，也就是这种公示，才使得本为债权的请求权具有了类似物权的效力。与一般的不动产物权登记相比，预告登记最大的不同之处在于它不是对权利人或者利益人在登记时取得或消灭某项已经完成的不动产物权变动的登记，而是对未来不动产物权进行的登记。 预告登记的价值即在于对于弱势债权人的利益保护，使得本出于弱势地位的债权人通过登记的公示方式，使得该权利取得某种类似于物权的效力。这种效力主要体现在顺位保护的效力和破产保护的效力。前者是指，为了防止未来可能发生的同一物权上多项物权并存的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，经由预告登记的物权请求权之顺位被确定在预告登记之时，具有排斥后序登记效力；后者在于登记义务人破产时，经登记的债权人享有对抗其他债权人、保证请求权发生所指定的效果的效力。 二、我国的预告登记制度的法律性质 根据《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋的或者其他不动产物权的协议的，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人的权利人的同意，该处分不动产的，不发生物权的效力。这说明，针对出卖人又处分不动产的，预告登记人可以主张债权与物权的双重保护，既可以对出卖人主张违约损害赔偿，也可以向受让人主张其物权不的成立，从而主张返还不动产等请求权。 需要指出的是，预告登记的对象是债权而不是物权，该债权也不会因为预告登记而升格为物权，所以即使预告登记后，处分权人仍可能再次处分不动产或者在不动产上设置抵押权等。此时，后续的买卖合同或者抵押权合同仍然是有效的。预告登记的唯一效力在于，未经预告登记权利人的同意，处分权人处分该不动产的不发生物权效力，此时的物权不仅仅包括所有权也包括设置在不动产上的其他物权。 三、国外预告登记制度的效力 （一）德国的预告登记的效力 德国的《民法典》第833条规定，在对土地或权利为预告登记后，所为的处分，在妨碍前项请求权的全部或一部分的限度内无效。该规定表明，在预告登记之后，不动产的权利人虽然可以在处分，但在预告登记权利人与第三人之间，在妨碍预告登记权利人的请求权的范围内，义务人的处分行为无效。另外，受预告登记保护的请求权，在预告登记权利人为本登记时，预告登记义务人应予以协助，否则预告登记权利人可以诉讼请求其协助。再者，预告登记后，就不动产权利所为的强制执行以及破产管理人的处分，在侵害预告登记权利人的请求权的范围内，对预告登记权利人应为无效。最后，经由预告登记，被保全的权利之顺位于预告登记时确立。待日后所有权转移请求权的条件成熟而为本登记时，本登记的效力溯及预告登记成立之时。这样预告登记就阻却了第三人的介入，保全的本登记的顺位，使得所有权变动请求权得以实现。 （二）日本预告登记的效力 在日本，预告登记被称为假登记。日本的假登记与德国的预告登记有所不同，日本民法采用的是意思主义，也就是物权的设定、转移等仅因当事人的意思表示而生效，所以不动产的变动在契约成立后已经生效，而是登记手续上的要件尚未具备时，为使得已经变动的物权有对抗第三人的效力而为的假登记。另外，契约虽然已经订立，但物权变动附有条件，为保全日后条件成就时所发生的请求权，具有像物权一样的对抗效力而进行的假登记。 在物权保全的情形下，基于假登记而为的本登记，其顺位依照假登记的时间为准，该物权变动的对抗效力溯及于假登记之时。所以在假登记与本登记之间所为的处分，因预登记的物权相冲突而没有存在的余地。在请求权保全的假登记的情形下，经本登记后，该本登记的顺位同样依假登记的顺位而定，但是由于此时有义务履行时间的存在，所以此时假登记最多只能使本登记的效力溯及到义务履行期间届满之前。也就是说在义务的履行期限届至后而于本登