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“黄金花园”项目开发策划方案 第一部分 项目分析 第一章、黄洲区发展现状及趋势分析 一、黄洲区现状分析 黄洲区为石龙新开发区，相对于石龙镇的另两个分区（西湖区及老城区），规划整齐有序，道路设施建设完备，交通便利。镇各主要机关单位均选址于此，为石龙的政治，文化中心区。黄洲区地广人稀，自然风光优美，拥有石龙最好的居住环境。在房地产市场方面，为石龙的富人聚居区，石龙现有的几个成熟高尚社区（如聚龙湾，正龙豪园，金沙湾别墅小区）均位于本区。而且，房地产市场的开发热度呈上升趋势。在此时此地，介入黄洲区的房地产开发，既避免了新区先期开发的风险，在时机上更没有落于人后，实在是占尽天时地利。在本区云集了京瓷，方正，伟业制衣等知名大型企业，外来人员层次，收入相对较高，房地产市场潜在需求大，且有能力消费。 二、黄洲区发展趋势分析 第二章、项目地块分析 项目地块临方正路面长93.82米，临永和路面长52.50米，总面积为4923.14平方米。 项目地块位于黄洲区两大主要干道，方正路及永和路交汇处。距东岸大桥出口路程1.5公里，车程1分钟，交通极为方便快捷。对面为石龙第二中学，左靠正在新建的法院大楼，文化气息浓郁。右侧为黄家山集贸市场，生活设施配套齐全，所兴建物业宜商宜住，物业升值潜力巨大。 第三章、项目周边房地产市场状况分析 楼盘 惠如新村 永和新村 黄家山市场 龙升市场 其他 规模 约2万平方米 约1.3万平方米 约5万平方米 散乱 规划 多层 多层 裙楼多层商住区 多层 自建房 户型 一梯二、三 一梯二、三 一梯三、四 一梯四 无规模 售价 1300元/平方米 1600元/平方米 1500元/平方米 1800/平方米 均有 绿化 无 差 无 无 差 入住情况 全部住满 全部住满 全部住满 销售良好 —— 顾客来源 黄洲原居民 黄洲原居民 黄洲外来人 黄洲外来人 —— 物业管理 有 有 无 有 第四章、项目开发思路分析 一、项目商业开发的可行性分析 （一）、项目商业开发的条件分析 黄洲区作为石龙镇新开发区，商业起步较晚，各类型商业配套设施欠缺。项目所处区域为石龙的政治，文化中心。周边政府机构，各大企业林立。相应的各政府机构公务员，各大企业中高层管理人员云集，购买力雄厚。 项目地块临主要干道，交通便利；所处区域做为石龙新开发区尚处于开发前期，商业物业升值潜力巨大。 （二）、项目商业开发的劣势分析 黄洲做为新区，人口密度小，人气不够旺盛，相对于其他两个区而言，没有传统的商业氛围，不适合大规模商业行为。 从商业地产角度考虑，本项目无法聚集足够人气，进而无法营造有规模的大型商业氛围。因此，本地块不可以做商业地产为主。而应采取但综合以上优势，采取临街商铺的现代精品商住小区的规划思想。 二、项目住宅开发的优势性分析 1、黄洲区项目周边缺少质量好、价格低廉的现代小区式住宅 2、黄洲区整体住宅条件较差，房地产市场需求强劲 3、黄洲区政府机构公务员与大型企业管理人员层次相对较高，购买力较佳 4、石龙镇外来人口增多，对价廉物美的现代小区式住宅需求潜力大。 项目住宅方面，有大量潜在市场，在购买人群定位方面，应以本地第一次置业者，各企业的外来管理人员，外来的生意人等中青年消费者为主，为他们提供中档次的产品。在产品设计方面，可适度前卫新潮，如艳丽明快的外墙色调，精巧别致的外立面突出物，欧陆风的整体设计等。。。。。以差异化来启动市场。 在户型设计方面，以75平米-95平米的两房两厅，90平米-110平米的三房两厅，等偏小户型为主，尽量降低产品总价，适应市场。 第二部分 项目开发策划方案 第一章、项目定位 一、项目开发定位 黄洲“精致型现代小区” 二、项目命名 四方·“黄金花园” 三、项目产品定位 （一）、项目产品类型定位 沿街商铺和精致小区住宅。 （二）、项目住宅类型定位 一梯两户的多层精致小区住宅。 （三）、项目住宅户型定位 75平米-95平米的两房两厅，90平米-110平米的三房两厅的精品小户型。 四、项目顾客定位 黄洲和石龙地区，对价廉物美的住宅小区的大量需求者。 第二章、项目开发策划、规划方案 一、项目开发策划、规划方案一：纯商业定位方案：“全商铺方案” C排商铺（一）、“全商铺方案”规划方案图示 C排商铺 13米 通道 通道 11.5米 B排商铺52.5米 B排商铺 13米 A排商铺 A排商铺 15米 93.82米 （二）、“全商铺方案”规划方案讲解 本方案定位为纯商业，三排三层。其中一层为商铺，二、三层为等量大小的仓库或住宅，