制约青岛房地产营销策划发展的影响因素 .docVIP

　　制约青岛房地产营销策划发展的影响因素 　　——海名园地产 　　(一)宏观环境影响 　　1、人口环境 　　市场是由具购买欲望与购买能力的人所构成的，企业的营销活动的最终对像是购买者。影响企业市场房地产营销策划的人口统计因素是多方面的，包括人品的规模、地理颁布、年龄结构、家庭结构、教育程度、民族构成等。 　　2、经济环境 　　市场不仅是由人组成的，这些人还必须具有一定的购买力。而社会购买力是受宏观经济环境影响的，是经济环境变化的反映。其构成要素包括国民收入水平、消费结构、产业结构、经济增长率、银行利率等。青岛的房价一路攀升，而并没挡住人们买房的步伐。主要有四个方面的原因：（1）个人购买能力和欲望强（2）价高，但销售状况良好（3）房地产投资企业对投资加大（4）房地立景气指数一直在较高运行，企业家信心十足。虽然经济环境看好，特别是中低价房竟然出现脱销现象，说明市场供不应求，也就是人们所说的青岛市面上区的房子不需要房地产营销策划都能卖出去，然而它的负面影响令人遐思。 　　3、自然环境 　　 　　自然环境对企业的经营活动影响是巨大的，而且往往是突如其来的。世界各国的企业发展都受到了这一宏观环境要素或多或少的影响。 　　4、科学技术环境 　　科学技术环境对房地产营销策划活动的影响主要表现在以下几个方面：（1）科学技术的发展直接影响企业的经济活动；（2）科学技术的进展和应用影响企业的决策；（3）科学技术的发展对人们的生活方式、消费模式和消费需求结构均产生深刻的影响；（4）知识经济与现代信息技术革命的到来对房地产营销策划产生了重大影响。 　　5、政治法律环境 　　主要包括国家及地方政府颁布的各项政策、法规、法令条例等。这一部分对营销的影响主要是约束性，即规定企业能做什么不能做什么。企业在房地产营销策划时必须以不触犯这些规定为前提。 　　（二）微观影响环境 　　1、市场供求 　　2006年，青岛可代销售的商品房虽多于去年，但却远远达不到供过于求的程序，需求市场仍为强势。而且2006年的购买力有相当部分转至今年，充足的需求市场必然使青岛的房地产迎来新的高潮。 　　2、奥运效应 　　奥运对青岛房地产的影响不在奥运本身，而在于期给地产市场带来的巨大的附加值。奥运所带来的道、环境、基础设施的完善和发展，将使青岛的经济发展和城市品牌双重提高，城市竞争力再上一个大台阶。在此期间，青岛需将会吸收更多的贸易、投资、消费和定居者，房地产市场更将持续火热。 　　3、东西快速路 　　东西快速路是青岛“四横五纵”交通网络中的第一路，它的畅通对青岛的经济建设发展产生极期深远的影响，对东西部及沿线周边的房地产市场发展产生巨大拉升作用。 　　4、外地客户不容忽视 　　从近几年全市房地产的购房客户群分析看外地客户占有重要地位。比如：在东部的沿海板块、中央商务区板块、高科园板块等地的中高价楼盘，外地购房客户占主要比例。整个房地产营销策划市场，外地客户已成为高、中、低档购房者中的不可忽视的客户群。 　　（三）、青岛房地产营销策划的发展方向 　　中国惠普有限公司首席执行官高建华曾说过：“营销就是卖思想”。营销不是一种简单的销售，而是更具高度的思想性的东西。营销的最高境界是一种思想观念的灌输。企业的营销分三个层次：第一层次是卖产品，第二层次是卖服务，第三层次是卖思想。卖产品，当时就能有效；卖服务，是需要消费以后，在很长一段时间去体会才能体会得到。 　　万科地产是人们所熟悉的品牌，万科地产即使比同类物业高出1000元/平米，消费者仍趋之若鹜。这种品牌效应在国内首屈一指，房地产营销策划在这当中的作用可是至关重要的。那么，房地产营销策划有何独到之处？ 　　1、市场调查 　　没有调查就没有发言权。做房地产业营销策划，如果不精于市场调研，并花大力气，以专业的、严谨的态度去认真地做好它，那么用这样的营销策划去指导销售无异于“盲人骑瞎马，夜来临深巷。”市场调查一定是做得越仔细越好，这样才能确定市场需求。 　　2、市场细分它不是对产品进行分类，而是对同种产品有不同需求的消费者进行分类。 　　例如：按购买力不同，可将住宅市场划分为：高档住宅市场、中档住宅市场，低档住宅市场；根据房型的大小又可分为：大房型、小房型、中房型。 　　3、选择目标市场 　　中偏高档的居民住宅具有较大的市场潜力。一方面，它顺应了中国经济发展对于居住质量日益提高的要求；另一方面，这一市场定位有着较广泛的社会群体基础尤其是正在崛起的现代企业的中高层管理人员、白领阶层。因此，把拥有稳定收入，讲求生活品位的质量的中等收入家庭作为首选是选择目标客户的重要方向。 　　4、价格策略 　　多数情况下，开发商在卖不出去房子的时候，总是习惯用搞活动性降价和打折策略。而不是寻求新