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陕西省住宅价格波动研究与对策分析 　　摘要：近年来，陕西省尤其是西安市的住宅价格持续快速上升。本文从决定价格的需求和供给两方面入手，分析了陕西省住宅价格快速上升的原因，并针对需求过旺、成本上升等成因提出了相应对策建议。 　　Abstract: The housing prices of Shaanxi Province, especially of Xian, maintained a sustained rapid growth in recent years. Starting from the decisive factors of price, supply and demand, the reasons for the rapid growth of the housing prices are analyzed. Countermeasures are put forward to tackle the problems of the causes of the price rise, including the excess demand and the rising costs. 　　关键词：陕西；住宅价格；价格波动 　　Key words: Shaanxi Province；housing price；price fluctuations 　　中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）32-0045-02 　　 　　0引言 　　自2003年开始，伴随着“西部大开发”战略的进一步实施，陕西房地产市场逐步呈现量增价升、购销两旺的繁荣景象，对陕西经济发展做出了较大贡献。但是，近年来陕西尤其是西安市住宅价格的快速上升已经成为社会关注的热点问题，因为住宅价格的持续、快速上升不仅影响购房者的切身利益，而且有可能成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，甚至一定程度上会波及到整个社会的安定、和谐。 　　1陕西住宅价格波动的基本情况 　　如图1所示，自2003起陕西省住宅销售价格持续上升，由2003年的1390元/平方米上升为2008年的2821元/平方米，上升了103%，年均上升17%以上。作为陕西省的省会西安市，其房地产业在全省占有的比率在60%以上，其住宅价格的上升速度更快。如图1所示，2003年西安市普通住宅类物业在售均价为2418元，2010年4月均价已上升至5994元，上升了148%，年均上升20%以上。 　　2陕西住宅价格持续上升的原因分析 　　价格是由供给和需求两种力量共同作用决定的，价格之所以能够持续上升，其驱动因素最终都可以归结为供给和需求两个方面。因为这些影响因素不是直接影响就是间接作用在住宅市场的供需上，从而产生最终效应。 　　2.1 需求的快速增长导致陕西省住宅价格上升住宅和一般商品不同，它既是消费品也是投资品。目前购房消费和购房投资双重拉动的局面导致陕西住宅市场的需求快速上升，推动房价的上涨，成为对住宅市场价格影响最为显著的因素。 　　2.1.1 影响住宅消费的因素①人口数量。人口数量是影响需求的一个重要因素，它和需求数量成正比。据统计，陕西省常住人口以每年4%的速度增长，09年常住人口已达3772万人。其中西安市常住人口的增长速度更快达到4.5%，09年常住人口达到843.46万人。人口的增长带动需求的增长。②收入。居民可支配收入的提高刺激了对住宅的需求。2000-2009年陕西城镇居民人均可支配收入从5124元上升到14129元，上升了175.7%；农村居民人均纯收入从1479元上升到3438元，上升了132.5%。其中西安市居民收入的上升速度更快，2008年西安市城镇居民人均可支配收入15207元，农村居民人均纯收入5212元，分别比上年净增2545元和813元，扣除物价因素分别实际增长13.3%以上和11.8%以上。2009年西安市居民收入更是增长快速，不论是在全国15个副省级城市的名单中，还是在全国可比的26个省会城市名单中，西安市2009年的城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入的增速都位居首位。其中城镇居民人均可支配收入为18963元，同比增长24.7%，农村居民人均纯收入6275元，同比增长20.4%。并且城镇居民人均可支配收入首次超过成都、沈阳和武汉。研究表明，住宅价格和人均收入水平之间呈现较显著的正相关关系，具有协同性[1]。③替代品。二手房市场的拓展对尽快缓解住宅市场的需求有着积极意义。然而，陕西二手房交易市场发展却相对滞后。以西安市为例，其二手房市场2002年启动，当年交易量不足40万平方米。经过7年的发展，2009年西安二手房市场交易面积为197.83万平方米，有了长足的进步，但是与09年新房13