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第3章 房地产开发融资学习目标;三、 集合抵押四、 浮动抵押五;第二节 房地产开发企业资质管理;各资质等级企业的条件如下： 　;5．上一年房屋建筑施工面积15;（二）二级资质： 　　1．注册;6．有职称的建筑、结构、财务、;（三）三级资质： 　　1．注册;5．有职称的建筑、结构、财务、;（四）四级资质： 　　1．注册;5．工程技术负责人具有相应专业;新设立的房地产开发企业应当自领;《暂定资质证书》有效期1年。房;房地产开发企业应当在《暂定资质;房地产开发企业资质等级实行分级;房地产开发企业的资质实行年检制;一级资质的房地产开发企业承担房;第三节 房地产开发估算、报告报;一、房地产开发项目投资与收入估;1 投资估算 房地产开发项目投;1．1 土地费用估算 开发项目;（1）土地征用拆迁费 土地征用;（2）土地出让地价款 土地出让;许多城市对土地制定了基准地价，;（3）土地转让费 土地转让费是;（4）土地租用费 土地租用费是;（5）土地投资折价 房地产项目;1．2 前期工程费 前期工程费;一般情况下，规划设计费为建安工;“三通一平”等土地开发费用可根;1．3 房屋开发费 房屋开发费;（2）公共配套设施建设费 公共;（3）基础设施建设费 基础设施;在可行性研究阶段，房屋开发费中;1）单元估算法。单元估算法是指;2）单位指标估算法。一般来说，;3）工程量近似匡算法。工程量近;4）概算指标法。概算指标法采用;1．4 管理费 管理费是指房地;管理费可按项目总投资的3％一5;1．5 财务费用 财务费用是指;1．6 销售费用 销售费用是指;1.7 开发期税费 房地产开发;1．8 其他费用 其他费用主要;1．9 不可预见费 不可预见费;2 资金使用计划 在房地产项目;3 收入估算与资金筹措 8．4;（1）租售方案 租售物业的类型;对于一个具体的房地产开发项目而;（2）租售价格 租售价格应在房;（3）租售收入 房地产开发项目;（4）收款方式 收款方式的确定;3．2 资金筹措 资金筹措计划;二、房地产开发项目财务报表的编;编制财务报表、计算财务评价指标;4．1 财务评价的报表 房地产;4．1．1 基本报表 （1）现;1）全部投资现金流量表。该表不;2）资本金现金流量表。该表从投;3）投资者各方现金流量表。该表;（2）资金来源与运用表 该表反;（3）损益表 该表反映房地产项;应该指出的是，房地产开发企业发;在实际操作中，房地产开发项目的;（4）资产负债表 资产负债表反;4．1．2 辅助报表 辅助报表;三、可行性研究报告的撰写频雁装;可行性研究报告作为房地产投资项;5．1 项目可行性研究报告的基;（1）封面：要能反映评估项目的;（3）目录：如果可行性研究报告;（4）正文：这是可行性研究报告;对于一般的可行性研究报告，通常;项目可行性研究报告如用于向国家;（5）附表：对于正文中不便于插;（6）附图：为了辅助文字说明，;当然，有时报告还应包括一些附件;5．2 项目可行性研究报告正文;（2）项目概况。在这一部分内容;（3）投资环境研究。主要包括当;（4）市场研究。按照所评估项目;（5）项目地理环境和附近地区竞;（6）规划方案及建设条件。主要;（7）建设方式及进度安排。项目;（8）投资估算及资金筹措。这一;项目总投资的估算，应包括项目投;投资分年度使用计划实际是项目财;（9）项目评估基础数据的预测和;要测算销售收入：首先要根据项目;成本和税金部分：一是要对项目的;（10）项目经济效益评价。这是;这部分的内容，一般包括现金流量;（11）风险分析。一般包括盈亏;其中，盈亏平衡分析主要是求取项;敏感性分析一般分单因素敏感分析;概率分析目前在我国应用尚不十分;（12）可行性研究的结论。可行;第四节 房地产开发贷款一、 房;第五节 房地产合作开发遏蚕况;房地产合作开发是指具有房地产开;实践中，主要有三种方式：一是以;一、 房地产联建是指提供资金、;由于该类合作开发，涉及法律审批;合作开发各方未组成项目公司，以;二、项目公司开发是指提供资金、;在该种情况下，房地产合作开发的;合作开发各方组成项目公司，并以;合作开发的其它方式：先合伙后转;三、房屋参建是指参建人以参建名;该类参建行为往往因为没有被政府;另外，现实中还存在不同以上类型;根据国务院住房制度改革领导小组;合作住宅是指住宅合作社通过社员;四、房地产项目转让： 已经;房地产项目转让的模式：（1）以;温州个人合作建房“开发商模式”;从现行房地产相关法律法规来看，;从操作环节可看出，个人合作建房;在开发中，个人合作建房管理机构;对此，浙江某资深房地产律师说，;“总投资3％的管理费，是比较合;在一些分析人士看来，为个人合作;尽管前景看好，但不可否认的是，;本章小结关键词复习思考题 镭滇;第五节 项目融资一、 项目融资;