碧绿华庭营销划案.docVIP

泸州“国泰?碧绿华庭” 营销策划总案 第一节 项目简介 “国泰·碧绿华庭”是由泸州国泰房地产开发有限公司和泸州老窖房地产开发公司共同开发的多层精品楼盘。项目地处泸州市城北新区，东临市政协办公大楼，南依规划中的大型市政生态公园，北靠南光路。该宗地块方正，地理位置优越。项目总占地117.34亩，规划总建筑面积115676m2。 第二节 项目市场定位 一、项目定位： 本公司根据对泸州市房地产市场以及竞争对手的分析，拟将本项目定位为“泸州首席生态健康社区”，力求通过营造良好的社区生态环境以及为业主提供系列健身、健康设施与服务，充分实现小区“人居环境的健康性”、“自然环境的亲和性”、 “住区的环境保护” 和“健康环境的保障”四大指标，在社区中倡导一种积极、健康的生活方式，为业主提供一个舒适、健康的居家生活环境。 二、主题命名与中心广告语 主题命名：国泰?碧绿华庭 —— 泸州首席生态健康社区 “国泰”点出开发公司名称，利于通过项目塑造公司品牌，“碧绿”清晰的阐释了项目的生态定位，“华庭”显示出项目高尚、典雅的独特气质。整个命名，大气、高雅，具有时代气息，便于推广、记忆。 中心广告语： 家居生态园林，享受健康人生 三、目标消费群定位： 本项目将目标消费群锁定在家庭年收入6万元以上的小康之家和中产阶级，他们的年龄在28—50岁之间，以国家职能部门公务员、大中型企业高层管理人员、金融保险及房地产等高收入行业从业人员、高级专业技术人员、私有企业主、公司销售经理、高级教师、周边区县的老板等为主，他们多为二次置业者，生态的居住环境和健康的生活环境是他们购房时的首要考虑问题。 项目价值提炼 一、核心价值 住宅：在优美的生态环境中享受健康的生活； 商铺：坐拥商铺升值所带来的丰厚回报； 二、外延价值 融观赏性、参与性、功能性为一体的生态健康生活环境： 日本井上商环境设计株式会社精心设计的小区生态景观环境； 小区内丰富多彩的户内外健身设施； 小区为业主提供全方位服务的健康保障体系。 2、清新的空气、安静的社区――现代人追求的理想居家环境。 3、社区外部逐步成熟的大环境、大配套，尢其是规划中的城市生态公园等； 三、附加价值 高档物业带来的尊荣感； 独具特色的亲情化物业管理； 多重安保设施保障； 高性价比，土地升值潜力，带来巨大的物业升值空间。 四、卖点提炼 极具发展潜力和升值空间的城北新区； 独具特色的生态健康理念： 日本井上商环境设计株式会社专家精心设计的100多亩生态景观环境为业主提 供健康的生活环境； 健全的户内外健身设施让业主在健身中维护健康， 高水准的健康保障服务体系对业主身心健康进行指导与维护。 尊崇中国传统居住文化的组团式规划，人车分流的先进环保设计； 中心绿化与组团绿化相结合，层次丰富、内容多样的100多亩生态景观环境； 明厨、明卫、明厅的全明户型设计，平、错、跃、复相结合的多功能户型； 新古典主义风格的大气建筑； 现代化的多重安防设施； 独具特色的亲情化物业管理； 先造环境、后造房的特色开发理念； 多家强势企业共同塑造精品。 营销推广方案 一、营销推广基本思路 1、总体模式 紧紧围绕“城北新区”、“生态环境”和“健康”三大特色进行宣传炒作，使项目的个性突显而出，带动项目的销售和项目品牌的树立。 2、价格策略 整个项目价格采取低开高走的手法，第一期多层住宅均价初步拟定为1300元/平方米，复式公寓均价1650元/平方米。在销售过程中，根据销售情况，逐步适当提高价格。 第二期根据一期销售情况，初步拟定为1350元/平方米，复式公寓均价1700元/平方米，同样逐步提高。 一期起价拟定为：1180元/平方米；二期起价拟定为：1238元/平方米。 实际销售时一户一价，并进行严格的销售控制。 3、营销推广手法 先造环境后造房 将社区中心广场、一期银杏园的绿化、环境景观和建筑先行建设出来，建成大面积的实物样板区。让业主在入住前就感受社区优美的生态自然环境和健康环境，增强业主的投资信心。 进行情景式营销 注意卖场气氛的营造、工地气氛的营造、实品装修样板房展示等，注重营销道具的运用,在中心城区设立项目展示中心。 降低购房资金门槛 为住宅消费者争取8成30年按揭购房贷款，提供多种档次的菜单式装修精装房，实际上把装修款也办成8成30年按揭，使购房者只花10万元，就能入住。 为商业用房消费者争取6成10年的按揭购房贷款。 强势广告支持 利用报纸、电视、DM单、路牌等媒体形式对项目进行全面宣传，并注重软性广告与客观报道的新闻宣传相结合； 积极进行事件营销 利用节假日以及泸州特殊的相关事件进行公关营销、事件营销。 物业管理先期介入 为消费者开通购房直通车、物管人员在销售时就介入，为准业主们进行服务。