城中村改造模式选择与实施探讨论文.docVIP

　　城中村改造模式选择与实施探讨论文 ..毕业 摘要：城中村改造是中国快速化城市进程中的一个特有现象。从上个世纪90年代开始，逐步引起了各方面的广泛关注。在分析9个城市城中村改造实践的基础上，指出了实施城中村改造应该充分考虑的关键因素，并提出了具体实施过程中操作建议。 关键词：城中村；改造；实施 1 城中村的特征与形成 “城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。至少应具有如下五个基本特征；(1)从地域空间上看。“城中村”应该在城市总体发展规划所划定的城市范围之内；(2)从土地权属来看，“城中村”的土地为集体所有而非国家所有，这是“城中村”的核心特征之一。也是“城中村”存在的根本条件；(3)从管理体制上看..毕业，“城中村”的管理主体仍然是村民委员会，在行政隶属上仍然以乡镇体制为主，少部分是街道办事处；(4)从户籍上看，“城中村”的村民仍然是农业户口，因此在理论上他们仍然可以承包土地，虽然可耕种的土地数量实际上往往很少甚至已经没有I(5)从经济关系上看，“城中村”周围已基本上形成完善的商业环境，村民的现代商业意识也已基本形成，更重要的是，村民的生活来源也基本上依靠二、三产业或全部是房租。 城中村是我国快速城市化进程中出现的一种普遍现象，在沿海发达地区城市中，表现得尤为突出。一般认为我国实行的城乡二元土地制度是城中村产生的主要原因。上世纪90年代中期以前，中国城中村问题尚未显现，上世纪90年代中后期，中国城市化进程提速，城市周围土地开始被大量并且快速地征用。为了避免在农村土地房屋补偿和村民安置方面支付巨额经济和社会成本，城市政府选择了绕开村落迂回发展的思路，这就直接导致了城中村的出现。城中村，既是历史的遗留，又是现期的新生活体。 2 城中村改造的主要模式 实施城中村改造，部分城市已先行一步，并取得了一定的成绩和经验。如广州市按照“先行试点、稳妥进行”的原则，选择有代表性的城中村试点改造；杭州市依照社区股份合作制的方法首先对城中村的集体资产进行量化改制；珠海市通过市场机制，引入房地产开发商参与城中村改造等。归结起来，主要有三种模式： (1)政府总揽，自上而下。如在石家庄等地，政府拿出资金拆旧建新，采取就业培训等措施，鼓励村民融入城市生活。这种方式缺点是前期拆迁安置成本高，政府财政资金有限，难以做到资金平衡；优点在于有利于整体规划与快速推进。能最大地实现土地价值。 (2)自力更生，政府推动。在广州市，对于规模大的“城中村”，主要采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。这种模式需要政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。 (3)引入资金，开发带动。在经济较发达、市场经济较活跃的地区，如珠海等地，通过引入外部资金，以开发的形式带动城中村的改造。这种模式优点在于可以缓解政府资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，但缺点是开发商在缺乏政府约束和指导的情况下，很难保障村集体和村民的利益。 3 改造模式选择的标准 3.1 改造实施前的历史 城中村的发展过程也是各种错综复杂的关系不断形成的过程，如：复杂的债务关系、盘结的人情往来、从不同角度伸出的利益之手，这其中最为突出的就是土地关系。(1)传统体制之下，村级集体所有的土地的处置往往不是非常符合政策的规定，各种隐形的土地交易难以理清I(2)随着城中村的发展。“村民”作为一个利益群体其组成人员是在不断变化的。①在上世纪60、70年代，城市和农村的生活水平差距较大，“城中村”村民很多便利用其离城较近的地理优势进城工作。随着时间的流逝，这些人往往只有户口在村、而本人已多年不再回乡。②改革开放初期，不少“城中村”村民放弃了传统的农耕，转而从事现代的工商业。当时鉴于大量土地的弃耕，不少“城中村”引入了外地人员进行承包耕种。这些外地人员部分是当年同时转入了户口，部分没有。在实际改造实施中，如何对待此类村民和原有老村民。在不少地方引起了争议。③上世纪80年代末90年代初，由于大量不合程序的户籍迁移，各地“城中村”大量出现了在本村无人认识的“本村户籍村民”。④各地“城中村”大多在乡镇企业发展的高峰期兴建乡镇企业。其从业人员多为老“城中村”村民，此类人员进入乡镇企业工作时。往往采取的是“押地进厂、地随人走”的方式。由于目前乡镇企业发展大量不佳，而这些人员往往年龄在50岁左右，欠缺谋生能力，并且是家里的“顶梁柱”，所以在改造中理应给予适当关注。⑤历史原因形成的政府信誉的丧失。在“城中村”中主要表现为历史上政府征用土地后承诺的条件不兑现，少数地方的政府甚至采用的“哄着上路、骗着实施、拖着兑现”的不良行政方式，严重损害形象。 3.2 改造实施中的现实 “城中村”要想顺利实施改造