2010年上半年东莞房地产市场报告.docVIP

2010年东莞一片调控中，房地产市场走过了较为艰难的第二季度，也迎来了仍存变数的第三第四季度。被誉为“史上最严厉的调控政策”与楼市如影随形，大大小小的开发商在降与不降的争议声中以各自的方式应对着市场的考验，广大购房者也在新一轮的观望中揣摩着最为合适的买房时机。 　　新政时代，楼市如雾里看花水中望月。 　　近日，国土部部长徐绍史表示：“到目前为止，在房地产调控政策的作用下，内地主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，但不同城市表现不一，下降到什么程度不好预测”。 　　万科董事长王石也放出话来。“一味涨价、没人倒闭的房地产市场，肯定不是一个健康的市场”，他同时认为“过去，房地产开发企业利润过高，现在，开发商应该让出利润，主动买单，尽到企业对社会对环境应有的责任，否则将失去机遇，遭到淘汰”。 　　就连一向“挺涨”的华远集团总裁任志强也“服软”了，他说“我鼓励大家尽快降，给政府一个台阶，后面就不会出现恶性的政策，不行就再打一锤子，何苦两败俱伤，降价大家都有台阶下，就回到原来的轨道上，这是最好的结果”。 　　…… 　　一系列言论之后，楼市更加欲辩难明。 　　不过这些言论的背后可证实的一点就是，面对新政，房价仍保持在一个高位运行状态，并未随成交量的大幅下滑而得到实质性的下降。 　　而这种量跌价滞的发展态势也更多被解读为，经过2009年赚得盆满钵满的开发商有足够的资金去应对新政带来的压力，而经历2008年那轮调控之后，不同的开发商对市场预期有了不同的判断，就像恒大进行全国性“降价”后并没有形成跟风，光大在东莞率先“领降”后其他开发商也没表现出多大兴趣一样。 　　看来房价要真降，2008年一个“带头大哥”就够了，2010年则需要更多的“带头大哥”。 　　基于资金的充足以及对后市的不同判断，开发商作出了不同的抉择。结果，一片山呼海啸般的降价声中，楼市以不降的姿态走完了2010年上半年。 　　应该说，离新政出台还不到3个月，这么短时间内还难以检验出楼市成色，接下来的第三第四季度才是令所有开发商感受到压力的时候，毕竟2009年赚再多的钱也经不起2010年卖不动房的折腾，而除了生存还有发展问题。 　　下半年楼市到底呈现何种走势，不得而知，但还是要做好准备。 政策分析 　　持续从紧,放松可能性不大 　　为遏制部分城市房价过快上涨，4月中旬以来，中央接连重拳出手调控楼市，掀起新一轮楼市调控风暴。而实际上，从2009年年末至2010年年初，关于房地产行业的政策便频频出台，直至4月，被称为“史上最严厉调控”的4.15房贷新政发布，政策调控成了全国楼市上半年的主旋律。而调控态势一直持续到7月，各方面消息面依然是从紧。 　　作为二线城市，东莞的房价并不曾像一线城市出现暴涨，但一刀切的政策对市场依然起到了降温作用。有行内人士表示，政策频出，市场波动，市场受政策调控的影响越来越明显。 　　2、最严厉调控出台退热明显 　　4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为史上最严厉调控的新“国十条”，要求贷款买二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。随后，调控政策“一波未平一波又起”，跟房地产相关的部门如：央行、银监会、住房建设部、国土资源部等都有政策出台。 　　而与往年政策发布不同的是，这一次政策的落地速度之快，各部委细则出台的时间之短，都出乎了从业者的意料之外。各地楼市在政策发布落地之后，成交量都出现了急速的逆转，部分一线城市在政策发布的一个月内出现了零成交。 　　作为二线城市的东莞，在严厉的政策调控之下，也不可避免地被降温。政策给市场带来了强烈的观望情绪，一方面是二套房首付比例的大幅提高，使一部分改善型置业需求的购房者就此止步。另一方面，对降价的心理预期，使不少刚性需求的首次置业者也延续了入市购买的步伐。新政前后市场的成交量出现了极大的落差，成交量低迷成了新政后市场的主要表现，即使是在传统营销旺季的五一黄金周也未能幸免。 　　下半年政策预期持续收紧 　　虽然上半年严厉的调控政策频频出台，使市场成交量出现了明显降温，但各地楼市呈现的均为量跌价稳，部分一线城市甚至价格继续上涨。价格的僵持使行内人士对下半年的政策面表现出了担忧。 　　7月初，有媒体报道，相关部委已经开始积极准备新的房地产调控政策。楼市新调控政策将在三季度发出，四季度可看到效果。据报道，新一轮房地产调控是基于几个方面考虑的：其一是新“国十条”政策初见成效，需要强调进一步执行才能见到效果；其二是一线城市房价没有出现明显下降，距离新“国十条”调控预期目标有差距。 　　而不少业内人士及分析师表示,在调整经济结构为主旋律的下半年,最有可能的是中国