长沙万国城科住宅项目营销策划全案_91p_销售推广方案.ppt

;;;销售目标及分解;项目名称;目标下的背景;（1）最新的GDP和CPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍没有摆脱进入滞涨的危险;;世联研究认为，受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，CPI在一定时期内仍然处于高位；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。 在CPI高企和GDP增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维谷： “保增长”？“挤泡沫”？ 。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小。;宏观背景： 有关或在2012、2013年爆发中国经济危机的几种观点;151.0 ;2011年7月开始成交量逐步下滑，尤其是11月份下滑明显加剧，当前周成交面积不足8万㎡较去年同期萎缩了近76%，周成交量不到700套成交套数萎缩82%;中观背景：长沙市场 当前长沙市场表现：近4周近七成项目成交量几乎为零;中观背景：长沙市场 当前长沙市场表现：已经进入淡市，开盘销售率急速走低; 市场多个预计今年入市的项目由于受到市场的影响纷纷推迟面市 ;中观背景：长沙市场 当前长沙市场表现：已经进入淡市，多个开发商以纷纷降价;当前市场虽然已经进入淡市，但是处于局部促销阶段，预计明年政策调控环境难以改变，外围经济环境风险增强，长沙楼市将步入淡市低谷期;;;项目背景：项目货量 2012年项目总可售面积16万方，以三期一批为主，含少量尚品格产品，相对于年度13万方销量目标，货源量相对紧张;楼栋 ;项目背景：社区成熟度 本项目已进入三期开发，一二期业主入住约2000户，业主基数相对较大，在区域内已相对形成较好的居住氛围;项目背景：科技住宅 前期科技住宅概念已形成区域认知标签，三期以毛坯产品为主，科技以天棚辐射及热水供应为主，对于支撑科技住宅理念略显不足;项目背景：教育资源 社区内双幼儿园、清水塘三小，毗邻陈家渡中学，教育资源为竞争区内最大亮点;项目背景：景观、配套 三期推出前，社区广场、中心湖景完成将提升项目展示面，临街商业逐步成型，形成社区全面配套;项目背景：推售情况 自2010年二期集中放量后，2011全年以尾货去化为主，长达一年多的时间内市场声音小，三期集中推售需重新建立市场热度;从项目货量来看，全年推出约13万平总货量，在目前市场下，供应量相对较大 从项目产品线来看，将售户型以90－120平的三房为主，属于市场接受度相对较强的产品类型。 从小区成熟度来看，目前已有近2000批业主，小区居住氛围较好，成熟度较高； 从项目主打的科技住宅卖点来看，三期科技含量并不足以支撑该卖点。 从项目教育配套来看，幼儿园、小学、中学均有，教育资源优势明显。 从项目景观、配套来看，三期推出前，配套将逐步完善，园林景观将逐步完美，利好明显。 从推售节奏来看，三期推出前，经历长达一年多的空白期。;;市场背景：区域未来供应产品 2012周边竞争产品推售仍以2-3房为主，2-3房市场竞争激烈。;*;;项目地址;宗茅蒂遂寝统丧腮辆对煤僻钠朵汐诚象温荚白札钎拯湾庄裕炔般橙奇咙巴长沙万国城科住宅项目营销策划全案_91p_销售推广方案长沙万国城科住宅项目营销策划全案_91p_销售推广方案;贫犁缓婶钾尚诵翟适哇伐淤咬乎赘而知勉掐落扭挞菩柏唬楚蛊谎届拥颁豫长沙万国城科住宅项目营销策划全案_91p_销售推广方案长沙万国城科住宅项目营销策划全案_91p_销售推广方案;本项目VS万科城——项目在规模、社区配套（学校）、产品附加值（天棚辐射、生活热水等）上更占优势;项目地址;本项目VS珠江花城——项目在产品附加值（天棚辐射、中央热水等）上更占优势;项目地址;本项目VS英祥春天——项目在规模、自身配套、产品附加值（天棚辐射、中央热水等）上更占优势;珠江花城;从区域未来产品供应来看，片区内主要供应产品均与本项目相近，未来客户争夺激烈不可避免； 从区域未来产品上市时间来看，大部分集中在下半年，与本项目预计推出时间重叠，竞争形势异常严峻； 从区域月均去化来看，月均总去化不到3万平，而项目将面临13万平的总量，项目销售速度将面临严峻考验； 从项目本体与区域其他核心竞争对手相比，教育和科技将是项目最具竞争力的两大诉求点；;;客户背景：物理属性 整体客群偏年轻化，以25-35岁为主；开福区客户居多，含少量周边区域及地级市客户;。;客户背景：需求属性 以客户在本区域置业主要以自住为目的（占86%），需求产品多以刚需类二房为主（70%），少量三房。;客户背景：需求属性 首置及二置客户居多，共占93%，其中首置及首改占主导地位;客户背景：需求属性 主要看重价格，对于区位、户型设计、居住舒适度（取暖科技等）及社区配套较为关注 ;客户背景：来