物权法对新拆迁时代补偿原则的补充作用.docVIP

物权法对新拆迁时代补偿原则的补充作用 笔者在本文开篇用了“新拆迁时代”一词。与“新拆迁时代”相对应，也就会有“旧拆迁时代”的存在。那么，将新旧两个时代区分开来的“分水岭”是什么？从表象来看，是新旧拆迁条例的更迭，也就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》对《城市房屋拆迁管理条例》的替代。这一划分标准可以说是举国皆知。那么，实际的划分标准是什么？笔者认为，是拆迁法律观念合宪性从无到有。 旧拆迁条例里面，其拆迁法律观念是泛行政化的，无论是建设目的是基于公共利益还是商业利益，政府都有权许可拆迁，有权对不服拆迁或者不服拆迁补偿安置方案的拆迁户进行裁决，有权对不服裁决的人决定实施强拆。这个观念中，行政权对于公民财产权具有绝对性的支配权，因此，对于我国宪法所强调的私有权神圣不可侵犯之保护十分缺位，很难说其合宪。 新拆迁条例里面，其拆迁法律观念已经褪去了一定程度的行政色彩，融入了宪法对公民私有财产权的保护精神。根据这一新的条例，政府介入拆迁必须符合宪法、物权法所要求的公共利益目的性条件，而且要求政府在征收过程中应当依法给予补偿，且不得低于市场价格（类似于物权法中要求的保障拆迁户的居住条件），还废止了政府的拆迁纠纷行政裁决权、行政强拆权（通过这一废止可以减少以裁决促搬迁，以强拆促开发的现象发生概率）。 经两相对比，新拆迁条例较之旧拆迁条例所多出来的法律观念合宪性实际有个纽带，即物权法。物权法是一部重要的有关调整财产关系的基本法律规范，其内容旨在对各种财产权保护做强调和细化。由于拆迁的实质也是财产权的流转，通过拆迁房屋取得土地，然后变更土地规划用途产生新的经济价值，因此拆迁也被纳入了物权法的规定范围。 在具体的《物权法》条文中，有关拆迁的内容分别如下：①第四十二条和第四十四条要求征收或征用单位和个人的房屋及其他不动产应当依法给予补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的还应当保障其居住条件；②第一百二十一条要求在征收拆迁中受到影响的用益物权人有权获得相应补偿；③第一百四十九条要求住宅建筑用地使用权期限届满的，自动续期。这一规定突出了财产权人所享有土地使用权还包括一种期权，本身有特定的独立价值；④第六章要求业主的所有权以建筑物区分所有权的形式出现，不但有套内的独立所有权，还有公摊部分的共同所有权，是一种复合型的权利。 新拆迁条例无疑是在物权法的直接影响下作出的，那么，在新拆迁时代，物权法究竟能产生什么样的作用？笔者谨以理想维权状态为语境做分析，认为物权法对于新拆迁时代的合理补偿原则具有补充作用。 进入新拆迁时代之后，拆迁补偿原则在于对拆迁房屋进行房地产评估，评估价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。不过，实践中这一“市场价格”就是合理的么？很难这么认为。被拆迁房屋类似房地产的市场价格被放置到规划用途、房屋成新度、小区规划等因素中一起考虑时，近以接近被拆迁房屋类似房地产的市场价格的房地产评估价格进行补，基本难以反映被拆迁人因拆迁所受损失的真正价值。理由在于： 首先，拆迁往往会引起被拆迁人的非物质性损害，举之如区域环境损害、居住功能损害、生活成本的提高、邻里关系损害、情感损害，仅按照新拆迁条例的规定是难以弥补这部分损害的。反之，如果结合保障居住条件原则，将新拆迁条例所规定的补偿原则仍然不能实现的合理补偿的非物质性损害进行填补，实现最终的合理补偿。 其次，拆迁往往会导致拆迁户在原居住房屋与新安置房屋之间所享有的建筑物区分所有权产生差异，对原居住房屋不进行公摊面积的评估与补偿，或者由于原居住房屋不存在公摊面积的问题而没有这部分补偿，而新安置房屋却须对公摊面积付费。如此一来，公摊面积的拆迁利益剪刀差显然剪掉了拆迁户的一项合法权益。由于《物权法》第六章对建筑物区分所有权做出了详尽的规定，关于公摊面积部分利益受损的拆迁户不妨援引该部分法律规定维护自己的合法权益。 再者，无论是新拆迁时代，还是已成为过去式的就拆迁时代，配套的评估办法都未考虑土地近期可能重新规划或调整用途带来的升值，也未考虑这些可预见的未来价值导致补偿偏低，此为其一；其二，评估办法几乎不考虑土地容积率的变化，导致拆迁户实际占有的土地面积减少，那么自然而然，拆迁户也就失去了这部分“缩水”土地的补偿；其三，拆迁户对土地使用权的期权因为拆迁而打破，使其丧失了这一期待利益，另外由于安置房屋已经将新的土地使用权经济价值包括进去，拆迁户又因此而付出双倍代价。在这种情况下，拆迁户也可以援引《物权法》第一百四十九条进行权益维护。 最后，新拆迁条例没有对用益物权人在拆迁中的权益给出明确规定，那么，新拆迁时代的用益物权人可以也只能依据《物权法》第一百二十一条的规定要求获得相应补偿。 物权法的法律位阶是基本法，新拆迁条例的法律位阶则是行政法规，基本法高于行政法规，那么，新拆迁条例在拆迁补偿部分的