成都某写字楼项目二期产品定位报告.docVIP

新加坡星狮集团大合仓项目二期产品定位 报告 一、2009成都市写字楼市场发展现状分析 （一）成都市2009年写字楼市场供需 1、成都市写字楼市场历年供需情况 （数据来源：成都市房管局备案） 2002年-2005年,成都办公物业市场逐渐由供不应求转向供求基本平衡再到供过于求。2006年延续了2005年供应大幅增长的势头。2007年供应保持平稳但销售大幅上升，呈现出供销两旺的发展态势，市场供销基本平衡。2008年，成都办公物业市场供应加大，市场由供需基本平衡转向供过于求。 2009年，市场新增供应115.6万平米，达到7年来的最高值。虽然成交也达到了80.44万平米，供需矛盾较08年趋于缓和，但是市场依然保持了供过于求的态势。 2、成都市主城区2009年写字楼市场月度供需走势 从2009年1-12月来看，成都市主城区写字楼市场供应波动较大，主要集中在4、9月出现大幅放量，而从成交来看，基本保持了逐步增长的态势。11-12月成都市主城区写字楼物业成交有大幅增长，月度成交达到13万平米左右。 （数据来源：成都市房管局备案） 3、成都市写字楼市场环域供需情况 （数据来源：成都市房管局备案） 另外由于09年成都写字楼市场的供需主力主要集中在二-三环之间的区域性写字楼，基本为满足中小型企业，档次普遍不高，区域成交均价仅为5767.82元/平米。这也是导致09年成都市主城区写字楼物业成交均价出现下滑的重要原因之一。 （二）成都市2009年写字楼成交价格走势 （1）、成都市写字楼市场历年成交均价走势 （数据来源：成都市房管局备案） 除2005年成交均价基本与2004年持平外，自2002年以来，成都办公物业市场年度成交均价一直呈螺旋上升态势。2008年办公物业市场成交均价达到历年最高，7955元/平米，这主要是由于08年高端甲级写字楼市场供应较大，成交也较为活跃，拉高了08年的成交均价。但由于受到金融风暴的影响，08年第四季度办公物业成交急速下降，空置率较高，这也直接导致了09年初市场反应低迷，待后期市场稍微回暖时，推出的办公物业价格相对08年较低，也因此09年的办公物业成交均价相对较低，比08年下降了14.74%。 （2）成都市2009年写字楼月度成交均价走势 （数据来源：成都市房管局备案） 综合09年1-12月的成都市主城区写字楼成交均价走势来看，经历了年初的金融危机影响，随着成都楼市的整体回暖，写字楼物业的成交均价基本保持了较 快回升速度，12月的均价水平较1月回升了39.2%，月平均增幅为3.57%。 （三）成都市写字楼市场发展格局 （1）、成都写字楼市场发展格局及特征 由于办公物业用方对地段的要求，成都市办公物业主要集中分布于主要交通干道沿线，形成四大办公物业集中区域，分别为市中心-顺城街、东大街沿线、人民南路沿线和天府大道沿线。 分布区 人民南路沿线（SBD区） 天府大道沿线 东大街 市中心-顺城街 （CBD） 位处传统CBD核心， 目前商业氛围浓于商务氛围，随着部分高档写字楼项目相继落成，商务氛围逐渐显现，也是未来成都高档写字楼聚集区域之一 成都市最早的办公物业集中区，办公物业以纯办公为主，多为中档或高档，但随着时间推移整体形象档次稍显老旧 天府时代广场、东方广场、冠城广场、新世纪广 场、中环广场、时代 广场等 90 -130 世界、香格里拉等 60-90（香格里拉140-160） 成都市办公物业市场发 交通便利、位置优越、 特点 楼宇形象档次高、是未来成都高档写字楼最重要的聚集区域之一 展最为迅速也是发展空间最大的一个区域，交通便捷：“五纵三横”及地铁1号线，总部经济 效应显著 汇日央扩大厦、威斯顿 典型代表 联邦大厦、国航世纪中 心等 租金（元/㎡.月） 85-125 高新国际广场、特拉克中国水电大厦等 65-80 斯国际广场、拉德方斯、花样年.喜年广场、国嘉新 09年在售重点项目 售价（元/㎡） 新希望大厦 12000 新希望国际、花样年-美年广场 6500-7500 花样年-喜年广场、 国嘉新视界 9000-12000 鼓楼国际、城市理想 9000-12000 （2）、成都市写字楼市场09年各板块供需研究 可以看出，天府新城商务区无疑是2009年成都写字楼市场的主力供应成交区域。2009 年区域推出了甲级写字楼新希望国际以及美年广场LOFT办公美库，由于两个项目均为品牌 开发商开发、规模较大、整体品质较高，尤其是超高的性价比以及预期较高的升值空间使得 项目自开盘就销售火爆。 从其他三大商务区的市场供应来看，CBD商务区和SBD商务区平分秋色，东大街由于喜 年广场、国嘉新视界均在2008年底推出，而铁狮门项目、天府时代广场、明宇金融广场等 大型写字楼均在建，导致2009年东大街出现