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区域开发运营模式比较 借鉴一：政府越位主导的案例 广州珠江新城—宏大规划与现实状况之间的尴尬 1992年初，广州市政府决定开发珠江新城。1993年6月，珠江新城规划确定，堪称广州当时最先进的一个城市规划。从开发伊始，在广东这个中国房地产市场化改革领先的省份中，广州市政府在规划方案的确定、土地的开发、资金使用等方面都采用了政府强主导的方式。 但是出乎大多数人以外的是，近10年来，珠江新城的规划和基础投资建设可以说是起起伏伏。在我国经济持续高速增长的时期，十年时间不可谓短，可是这块众望所归的“黄金地块”并未如预期般火热起来。 借鉴一：政府越位主导的案例 广州珠江新城—政府应该检讨的四个教训 “小块用地公开招标” 的土地开发模式，使珠江新城虽然有规划，却没有一个统一的开发模式，没有统一的协调者，导致蓝图难以实施。珠江新城现状只有住宅楼和大片空地，商务办公楼和商业却难觅踪影，与其“中央商务区核心”的定位实在相距较远。 政府为了地铁项目筹资，高价卖地，指导的失控。同时开发商的盲目跟进，导致珠江新城楼盘价格一直居高不下，没有降价空间、失去竞争力和兴奋点。最终导致了双方利益共同受损。 政府在推出珠江新城的同时，又不断推出“西联、南拓、东移、北优”新的投资热点，导致开发源耗散。 民间资本没有充分调动，政府力量独木难支。国内外金融财团和大型建设机构没有被引进，政府调控城市土地这只“有形的手”没有充分发挥作用 借鉴二：市场自发引导的案例 2000年番禺撤县建区，在区政府的权力移交之前，大批的土地被批出，但是政府并未意识到在土地批出之前对这个地块的价值和发展进行评估，也没有一个整体的规划进行控导。 2001年，星河湾“五一”推盘打响华南板块第一枪之后，广州开始出现大规模的郊区化置业趋向。相关数据显示，2001年广州的销售十强中，有七强来自番禺区。位于广州和番禺接壤的那带荒地，一下成为房地产开发商趋之若骛的热土； 出于市场优胜劣汰的强大驱动力，华南板块在无论在施工的组织严密还是在物业质量的精雕细琢方面，在国内都开了先例。由此所造成的大盘效应，也成为国内房地产开发史上的一个里程碑。 借鉴二：市场自发引导的案例 广东华南板块—笑傲江湖背后的遗憾 宜居不宜业。在原来的广州市域规划里，把华南板块作为一个旅游度假区而不是一个卫星城镇。但是现在这里却成了一个中心居住区，几千亩的大盘鳞次栉比地挤在几十平方公里的区域内，没有相关的产业链接，只能安居不能乐业；几十万居民远离工作、就业地点，造成生活成本过高，缺乏可持续生活能力； 小而全，缺乏公共设施的合理规划。华南板块缺乏一个整体的协调者。开发商只注重内部环境培育与社区配套，而周边的环境得不到改善，向公众开放的公共绿地严重缺乏，封闭式的物业管理，对城市景观、环境和城市空间结构造成很大影响。 借鉴三：政企合作运营的案例 上海一城九镇—开发体制的创新 2001年，上海政府印发了《关于上海市促进城镇发展的试点意见》，标志着上海开始进入“新城时代”。开启“一城九镇”政府管理和市场化开发运作。 建立多层次城镇建设的推进管理体系。建立由常务副市长为组长、分管副市长为副组长的市试点城镇发展推进协调小组，实行试点城镇建设的统一领导和协调管理。 按照国有资产授权和市场化运作的模式，建立试点城镇的多元化投资公司，承担城镇开发建设。试点城镇可选择一家或几家由市、区县、镇政府出资设立的城镇投资公司或建设开发公司，并吸纳国内外企业等社会资金参股入股，以投标发包等社会化开发方式，完成突进式开发建设。 借鉴三：政企合作运营的案例 上海一城九镇—政企合作成效显著 鼓励各种投资公司、控股公司、上市公司和自然人以多种方式，参与试点城镇基础设施与公共设施的建设和经营，参与试点城镇的开发。对有收益的基础设施与公共设施，可合理确定服务价格，实行有偿使用。 在这个鼓励“政企合作”的政策指导下，各路实力开发商纷纷争抢，力争与政府合作成为每一个试点镇的“城市运营商”。其中作为比较突出的例子，松江新城西区7.36平方公里开发及浦江镇浦江中心城区2.6平方公里示范区的启动都获得了专家与公众较大程度的认可 。 区域开发运营模式分析总结 *《1》 区域开发运营模式 祁福新邨 丽江花园 星河湾 华南碧桂园 锦绣香江 南国奥园 华南新城 当年规划的“中央商务区核心”，现状只有住宅楼和大片空地，商务办公楼和商业却难觅踪影（上） 珠江新城作为广州CBD核心区的宏伟规划（下） 广东华南板块—大盘开发的样板地 祁福新邨 丽江花园 星河湾 华南碧桂园 锦绣香江 南国奥园 华南新城 华南板块的大盘分布示意 一城九镇即松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心城镇，是上海加快新城建设的重要举措 上海一城九镇的开发 广东华南