白云锦绣花园策划书.docVIP

前 言 敝司深感荣幸承蒙 贵司赏识，有幸为『白云锦绣花园』提供策划及市场推广建议书，并多谢 贵司提供之宝贵资料，现特向 贵司递交敝司对贵项目的一些看法和建议，以及相关的收费标准，并致谢意。 凭敝司过往为国内外众多项目提供的顾问和销售工作积累的经验所得：一个项目要得到成功的推广及销售，需多方面努力及细致的铺排，而这些工作必须经由多方面专业人士担任，首要工作如现今市场分析、广告及宣传策略、销售策略及销售技巧等工作，均需严谨地执行。一个项目只有从实际出发，做到以人为本，配合完善的规划、准确的定位、方能迎合市场的需要，为企业带来良好的销售效益。 至于本项目整体的策划及市场推广，我司将于此建议书内作一个简单扼要的阐述，务求以一贯的专业精神，为 贵司的项目作出全方位跟进，达到我司的宗旨『您所委托，我必承诺』。希望藉此达成 贵、敝司的合作意向，并建立良好的合作关系。 第一部分 2001年广州市楼市概述 2001年房地产业的发展可谓机遇与挑战并存。但总体衡量，预计广州房地产业在2002年仍将继续维持持续、稳定发展的格局。发展的主要特点表现为： 1．商品房市场竞争将更趋激烈 2001年的房地产市场竞争激烈，各个楼盘为了促销，花样百出，用尽招术，甚至连“无理由退房”这种手段都用上了，反映激烈竞争的市场现实。从商品房市场的供求状况看，2001的房地产市场竞争将更加激烈。2001年，房地产开发企业大量增加土地储备，显示2001年商品房的供应潜力不可小视；此外，到2001年底，商品房的新开工面积、在建规模、现楼存量均有增长，因此，2002年的房地产市场，供求矛盾将更加尖锐，市场竞争更趋激烈。令人感兴趣的是，在竞争更加激烈的2002年，楼盘促销还会玩出什么新花样，“降价”能否成为楼市的一种趋势？楼盘还有多大的降价空间？当然，在用尽了各种花招之后，开发商们可能会冷静下来，理智地发现认认真真为购房者着想，兢兢业业地提高楼盘综合素质才是赢得市场的最好手段。 2．商品住宅价格仍受供求关系制约，房地产开发利润率进一步趋向社会平均利润 由于2001年商品住宅市场供求矛盾进一步加剧，商品住宅价格将受到供求关系的制约而有继续下降的动力。但2000年广州市商品住宅总体价格下降近10%后，发展商让利的空间越来越窄，价格继续下降的空间已越来越小；而且，城郊低价楼盘销售在总成交中的比例也已经达到一定程度，不可能再有明显的增长，反而中高价楼盘销售有逐渐增加的趋势，价格重心下移导致整体价格下降的动因不足。因此，2002年商品住宅价格将呈牛皮盘整的态势，上下两难是2002年房价的基本走势。住宅价格继续面临下降的压力，而利率却有上升的可能，房地产开发利润率进一步趋向社会平均利润。按照房地产项目平均两年半的开发周期计算，前几年的7次降息使房地产总的开发成本平均下降5.5％，成本的下降在一定程度上抵消了价格下降对房地产开发利润的影响。 3．新的城市发展战略将建立新的楼市发展格局 2001年是新世纪的第一年，也是广州实施第十个五年计划的第一年，广州将进一步调整城市形态和城市功能分区，实施“北抑、南拓、西调、东移”的城市发展战略，重点向东、向南、沿珠江向海滨发展，在调整完善中心区大组团的情况下，发展东翼大组团，构建南翼大组团，重点发展居住、旅游等，并重点对珠江沿江区域进行城市设计，构建珠江口门户及广州景观门户，塑造具有国际水准的滨海城市新形象。新的城市发展战略将引领楼市发展新格局的形成。南部楼市的发展将由大石、南村逐步向东南沿珠江推进，南沙、莲花山等沿珠江地区有新的发展机遇；琶洲地区将成为广州景观门户的重要地区，随着华南快速干线、环城高速的建成，地铁二号线的推进，“南肺”保护以及广州会展中心的开工建设，琶洲地区房地产开发的外部条件日趋成熟，预计2002年，该地区将成为房地产市场的热点之一；另一个重点地区是东圃地区，广园东路竣工后，该地区交通条件大为改善，随着广东奥林匹克体育中心的竣工以及体育中心周边景观设计和配套设施等项目的竣工，该地区的环境形象将更进一步改观。 此外，国际经验数据表明，当一个城市的人均GDP超过3000美元时，市中心区人口向郊区迁移现象会出现。2001年广州的人均GDP已经达到3623美元，随着城市快速干道、环城高速公路和地铁的建设；以及消费者住房的多样化需求，一部分收入较高的消费者为了追求生活质量和情调，愿意购买郊区的住宅，同时，另一部分工薪阶层，在扩大住房面积时，为了减小贷款压力，会选择房价较低的近郊区住宅，不同的消费需求都会造成近郊区住宅的销售比例增加。预计进入2002年后，随着我市城市建设进一步向南、向东发展，广州居住郊区化的发展趋势将进一步明显。 4．房地产市场进一步规范，规模经营特点继续加强 造成目前住宅供求比例失衡，空置持续上升主要有两方面的