第9章 外商投资企业的用地管理2.ppt

第九章 外商投资企业用地管理 ;第一节　外商投资企业用地的概述 ; 外商投资企业用地是指外商投资企业依照我国法律规定，取得的用于开展生产经营活动和工程建设的土地。 这里所说的外商投资企业是指非以房地产开发为经营内容的外商投资企业，它包括中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业。; 外商投资企业可以通过以下方式取得土地使用权。 1．通过划拨方式取得土地使用权 2．通过出让方式取得土地使用权 3．通过转让方式取得土地使用权 4．通过出租方式取得土地使用权 ; 1．中外合资经营企业和中外合作经营企业从中方合资者或合作者处获得土地使用权 如果中方合资者或合作者把土地使用权作为投资折价入股或者作为合作条件而与外商共同组建企业，只要中外合资企业或合作企业的合资合同或合作合同被政府有关部门批准，并且在所在地县级以上工商行政管理部门注册登记领取营业执照，就可以取得土地使用权。土地使用权作价应该与土地使用费相等。 如果在组建企业时，国有土地使用权没有作为中方合资者或合作者的投资折价入股或者作为合作条件的，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》第五条规定，中外合资经营企业或中外合作经营企业应该向中国政府缴纳土地使用费。; 2．通过出让方式获得土地使用权 ①提出申请。在拟订初步出让方案后，由外商投资企业向其所在地市、县级人民政府提出用地申请。 ②拟订方案。包括出让土地的面积、出让年限、出让金额、使用条件等内容，编制出让合同。 ③报批。 ④组织实施。 ⑤缴纳土地出让金，领取国有土地使用权证。 ⑥备案建档。; 3．通过转让、出租方式获得土地使用权 外商投资企业通过转让方式获得土地使用权的，应当与土地使用权转让者签订转让合同，办理土地使用权转移登记方可使用。 外商投资企业以出租方式取得土地使用权，应当与土地使用权出租者签订租赁合同，并依照规定办理登记之后方可取得土地使用权。; 对于外商投资企业用地，我国做出以下限制： 1．外商投资企业取得的是土地使用权，而不是土地所有权 2．外商投资企业用地年限与企业经营期限相同 3．外商投资企业不得擅自改变土地的用途 4．外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的城市建设规划; 1．土地使用费的概念 外商投资企业土地使用费又称为“场地使用费”，是指我国政府对外商投资企业建设用地和使用中方场地所征收的费用。 它包括征收土地的补偿费用、原有建筑物的拆迁费用、人员安置费用，以及为中外合营企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资等。 中外合营企业特殊需要的厂外工程的投资，不包括在场地使用费内，由双方根据具体情况协商，由合营企业负担部分或全部投资，具体内容和投资数应在合同中订明。 土地使用费的性质相当于土地出让金，但是在实践中，土地使用费的数额大大低于土地使用权出让金。; 2．征收对象 《国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定》中规定：“中外合营企业用地，不论新征用土地，还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费”。土地使用费的征收对象主要包括以下内容。 ①中外合资经营的工业、旅游业、商业、服务业、农牧业及合资建设的住宅公寓等所需建设用地； ②与国外华侨、港澳同胞合资经营建设的企业和工程用地。 ③外商、国外华侨、港澳台同胞在我国单独投资建设的企业和工程用地。; 3．土地使用费的征收标准 ①中外合营企业场地使用费总的水平每年每平方米最低不少于5元，最高不超过300元。 其中大中城市的市区和近郊区最低不少于10元。以后随着经济的发展，可以逐步调整。 ②资金利润率过低，而产品又确属急需的中外合营企业，可以经过批准，适当降低场地使用费。 ; 4．土地使用费的缴纳 土地使用费的缴纳分为以下两种方式。 ①作为中国合营者投资的股本。 土地使用费作为中外合营企业中国合营者投资的，凡合同已规定经营期限的，按合同规定的合营期限一次预收计算；凡合同未规定经营期限的，15年一次预收计算。 ②由中外合营企业按年向当地政府交纳。 分年向当地政府缴纳土地使用费的，计算方法也可以采取多种形式，如按规定的标准缴纳，按营业收入的比例提取等。;第二节 外商成片开发土地管理 ;一、外商成片开发的含义 ;二、外商投资开发成片土地的限制 ;二、外商投资开发成片土地的