不动产物权登记程序的法律构造论文.docVIP

　　不动产物权登记程序的法律构造论文 内容提要：文章旨在讨论不动产物权登记的启动和审查程序的法律构造。在登记的启动机制中，文章重点讨论了申请机制，界定了申请的性质、描述了申请了运行规律、讨论了申请的法律效力。文章又详细论述了形式审查和实质审查之间的区分，提出我国应当采用的登记审查方式，并论述了审查的后果。 关键词：不动产 登记 程序 申请 审查 目 次 壹、不动产物权登记启动程序 一、登记启动机制 二、登记申请 三、小结 贰、不动产物权登记审查程序 一、登记审查的前奏 二、登记审查的方式 三、登记审查的后果 四、小结 不动产物权登记程序是登记结果得以产生的前提，它给登记机关与民事主体提供了联系的纽带，其中充满着民事主体的期盼和利益，在实务中最具价值。登记程序的运行.freelts bar），但这完全不同于撤销。 （二）申请的运行 申请的运行，是当事人通过自己意思请求登记机关为或者不为审查、登记行为的动态表现。当事人向登记机关提出申请，是申请运行开始的标志；在提出申请后，当事人撤回申请，则意味着申请运行因当事人的意志而终止。 1．申请的提出 当事人提出申请，意欲向登记机关表明不动产物权变动的内容，并由登记机关加以确认。为了实现这个目的，当事人必须采用符合法定的方式提交相关文件，以证明自己行为的合法性和便于登记机关据以审查和控制。 （1）申请的文件 申请时应当提交的文件，必须能够表明当事人的身分、意欲达到的目的以及相关的证据，它们包括： 第一，申请书。由于申请涉及到当事人的利益归属和变化，也决定了登记机关审查和登记的范围，为了促使当事人谨慎从事，也为了防止登记机关滥用职权私自改变民事主体的权利状态，当事人必须通过书面形式提出申请，以此来印证登记结果，这也是我国目前通常采用的形式。 申请书应当说明申请人身分、登记类型、登记原因、标的等。为了方便当事人提出申请和规范当事人的申请行为，申请书宜由登记机关提供标准样式，明晰表明当事人应该填写的事项和提供的证据，由当事人按照提示进行填写和准备。这种做法无疑具有便利性，比如，葡萄牙从1984年开始采用这种方法，结果是“实践证明填写一张简单的申请表并不会妨碍公众进行登记”，相反还能够起到简化程序的作用。17 第二，其他证明文件。证明文件要服务于申请书的内容，因此，申请人必须附带提交身分证明、登记原因证明文件（即不动产物权变动原因的证明，如行政许可文件、遗嘱、取得时效构成的证明等）、登记义务人的权利证明（即登记义务人的权利证明文书或者登记簿中的权利编号）、申请所涉及第三人的同意证明以及法律规定的其他文件。 （2）申请的方式 申请方式主要有以下几种： 第一，共同申请，即登记权利人和登记义务人共同向登记机关申请登记。这是申请的一般方式，也是我国登记实务所采用的通常做法，它适用于因法律行为产生的不动产物权变动情况，比如，因为买卖、交换、赠与、抵押、设典等进行登记的，应当由当事人双方共同申请。在这种申请方式中，登记申请权主体的必须具备完全行为能力。 第二，单方申请，即由登记权利人或者登记义务人一方向登记机关申请登记。这种申请主要出现于初始登记（如建筑物所有权的第一次登记）、经过国家公权力确认的物权变动（如法院通过已经发生法律效力的判决确定的不动产物权变动）、因继承发生的物权变动等非因法律行为产生的物权变动情况之中。比如，瑞士民法第665条第2项即规定：“在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，取得人得自行请求登记。”与共同申请一样，单方申请人也要具有完全行为能力。 第三，代理申请，即申请人的法定代理人或者申请人委托代理人向登记机关申请登记。在这种情况下，代理人应当出具身分证明、委托书等代理证明文件。 第四，代位申请，即登记权利人怠于申请登记，与其有利害关系之人为了保全自己的利益或者同时照料登记权利人的利益，以自己的名义代位登记权利人向登记机关申请登记。代位申请主要分为两类：其一，基于债权人的代位权进行的代位申请。这种代位申请的目的在于保全代位权人的利益，是债权人行使代位权的表现，因此，其必须符合代位权的条件。根据日本不动产登记法第46条之二规定，债权人在代位申请时，应当在申请书中记载债权及债务人的姓名或者名称、住所或事务所及代位原因，并附具证明代位原因的文件。其二，基于共同利益进行的代位申请。这种代位申请的目的在于保全代位申请人以及被代位的登记权利人的共同利益，因此，其二者之间必须存在利益上的牵连关系，形成利益共同体，而且代位申请的目的只能是为该权利共同体的利益。比如，台湾土地登记规则第31条第1项规定，继承人为二人以上的，部分继承人因故不能与其他继承人共同申请登记时，其中一人或者数人为了全体继承人的利益，就被继承的土地，申请为公同共有之登记。需要注意的是，无论是何种代位申请，均必须由法律明确规