第五章 房地产评估的.ppt

第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、土地与土地使用权 (一)土地 土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使地价发生变更。地产和房产均属不动产。 (二)土地的经济特性 (1)供给的稀缺性。 (2)可垄断性。在土地所有权或使用权让渡时，要求实现其垄断利益。 (3)土地利用多方向性。客观上要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。 (4)效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。 (三)土地使用权 在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，其出让的最高年限由国务院确定。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 (四)地价的特征 1．地价是地租的资本化。地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。 2．地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。 3．土地具有增值性。 4．地价与用途相关。 5·地价具有个别性。 6．地价具有可比性。 二、房地产评估程序 房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项（1．明确评估目的。 2．了解评估对象。3.确定评估时点。4.签订评估合同。 ），制定工作计划，实地勘察与收集资料，测算被估房地产的价格，确定评估结果和撰写评估报告。 三、房地产价格的影响因素 (一)一般因素 1．经济因素。 (1)经济发展因素。 (2)财政金融因素。 (3)产业结构因素。 2．社会因素。 (1)人口因素。表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。 (2)家庭规模因素。家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。 (3)房地产投机因素。 (4)教育科研水平和治安因素。 (5)社会福利因素。 3．行政因素。 (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)行政隶属关系变更。 (5)交通管制。 4．心理因素。 (二)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。 1．商服繁华因素。 2．道路通达因素。 3．交通便捷因素。 4．城市设施状况因素。 5．环境状况因素。 城市设施可以分为以下三类 (1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面） (2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮电局等设施。 (