宏观调控下房地产投资项目投资分析 .docVIP

　　宏观调控下房地产投资项目投资分析 　　自2010年4月新一轮的房地产投资市场宏观调控以来，我国房地产投资市场发生了巨大的变化。本文以杭州BY项目为例，从当前房地产投资市场宏观调控及市场特点分析，找出BY项目当前投资的合理市场、价格、去化能力，通过建立模型计算BY项目财务评价主要指标。 　　房地产投资项目具有投资额大、风险高、回报周期长等众多特点，一个房地产投资项目成功与否很大程度取决于投资的准确性。目前我国大中城市已出现房价下降现象，许多高价地块在市场上已经出现亏本现象，这便导致房企盈利水平下降，有些出现亏损。房地产投资市场的调控也使得房企资金链紧张，有些断臂求生，有的只能被兼并或重组。 　　出现上述现象的原因主要在于房企在拿地过程中没有充分调查房地产投资市场，没有对我国房地产投资市场调控有清醒的认识，也没有在项目投资评价过程中进行合理的市场定位、价格及去化能力定位以及融资安排等。 　　一、当前房地产投资市场宏观调控及市场特点 　　本轮房地产投资市场宏观调控自2010年4月开始已经持续了接近两年时间，近一轮的宏观调控目的主要有以下几点内容：①阻止房地产投资市场投资、投机需求，增加普通住宅有效供给;②降低房地产投资价格，使得住房价格合理化。为此出台了关于限购、保障房建设、差异化信贷、供地管理等多方面调控政策。此外，2011年1月28日，上海、重庆不约而同地出台了房产税征