2014湖南长沙天经国际企业街区项目投资66p教材.pptVIP

天经国际企业街区项目投资报告 市 场 空 白 项目定位 项目周边5A写字楼售价在12000-15000元/平方米，是住宅售价1.5-2倍。 项目土地具备作为办公用途的价值； 项目完全具备在建筑形态做成与纯写字楼一样的条件； 唯一不同点在于土地性质，这种差别是需要客观评估的； 也因此，导致在规划报建时有不同的限制条件，比如建筑密度高，容积率高，绿化少等规划限制条件。 项目定位 土地的价值是通过其使用价值体现出来的，土地属性仅是一种规划限制。 市 场 空 白 项目既不同于常规工业地产项目，也不同于纯写字楼，这就意味着，在纯工业地产，纯写楼之间，存在一种市场空白；或者说是过渡区域。 这种市场空白， 就是项目定位所在， 也是可能性的基础。 这种市场空白，就在于可以利用工业厂房的低成本，去博取纯写字楼的高回报。 项目定位 向左走还是向右走不是问题，问题是向左或向右走多远？ 项 目 定 位 项 目 工业生产 商务办公 ？ ？ 项目的开发方向是往商务办公方向走，这是明确的，也是土地价值最大化 的必然选择。现在的问题是确定“质”的方向基础上，如何把握“量”、“度”的分寸？ 项目的土地属性与土地价值的矛盾是项目的定位的基础。 矛盾的统一在于项目用地价值高，可去做商务办公用途，这是“质”问题； 矛盾的对立在于作办公用途的项目，土地性质是工业，这是“量”的问题。 住宅售价 60%-70% 住宅售价 150%-200% 项目定位 项 目 定 位 5A写字楼 常规写字楼 公寓办公 住宅办公 工业生产 15000 10000 8000 6500 5000 项目的定位关键在于如何在工业厂房与纯写字楼之间找到一个平衡点。 项目 可能 空间 项目定位空间在于脱离工业生产，超越住宅办公，赶超公寓办公，接近常规办公，放弃高端商务。 自主品牌 合资厂家自主品牌 广汽传祺 国产合资大众品牌 一汽、广汽丰田 国产合资豪华品牌， 一汽奥迪A6 进口豪华汽车 如奔驰S系列 汽车品牌比喻 项目定位：红旗H7 常规办公物业类型空缺的软硬件和孵化平台正是项目重点打造优势。 项目定位 项 目 定 位 项目重点打造优势 项目定位要求：硬件不比写字楼差，并且软件配套是基本常规配置； 整体政府资源及平台优势，形成企业集聚点惯性思维概念；“官车”； 项目定位 精品园区、 两型高地、 文化创意 、 总部基地， 国际街区 项 目 定 位 项目整体定位整体概括为20个字 项目定位 “精品园区”是从项目政务功能而言的 知识 产权 政务 功能 工商 服务 税务 服务 法律 服务 精 品 园 区 知识产权服务： 专利代理申请、代办 ； 高新技术引入嫁接； 知识产权商业化转化。 法律服务： 法律咨询 法律服务 法律互助维权 税务服务： 入区企业税务申报及其他税务服务； 工商服务： 入区企业工商、税务登记注册，审定、批准、颁发有关证照； 项目定位 “两型高地”是从项目本身技术配置，引进企业技术类型而言的； 两 型 高 地 两型社会指的是“资源节约型、环境友好型社会”。资源节约型社会是指整个社会经济建立在节约资源的基础上，建设节约型社会的核心是节约资源，即在生产、流通、消费等各领域各环节，通过采取技术和管理等综合措施，厉行节约，不断提高资源利用效率，尽可能的减少资源消耗和环境代价满足人们日益增长的物质文化需求的发展模式。环境友好型社会是一种人与自然和谐共生的社会形态，其核心内涵是人类的生产和消费活动与自然生态系统协调可持续发展。 天心产业园位于长株潭两型的中心位置，是两型社会建设的先导者； 工业地产开发本身就是两型社会的先导试验与有效途径。 项目定位本身就是一种资源节约，环境友好的高效整合方式； 引进的高新、环保、智力型企业更是两型建设的主体。 高新技术企业的生产方式也是两型的实际体现形式。 项目建筑本身将采取环保、节能等高技术的运用实践，如太能能、平板楼盖、空气源空调、中风系统、指纹电梯等等。 项目定位 项目核心发展的产业定位为文化创意产业。 文 化 创 意 文化创意是以文化为元素、融合多元文化、整理相关学科、利用不同载 体而构建的再造与创新的文化现象。实际与设计概念是一脉相承的。 文化创意在文化这个领域类创出新意，或指文化创新的成果。实际上文化创意最核心的东西就是“创造力”。也就是说，文化创意的核心其实就在于人的创造力以及最大限度地