产品定位策划程序文的件.docVIP

编号：XMGJ-TZ-SC001 版号：2006 产品定位策划程序 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人  1. 目的 根据公司项目经营决策，完成项目的市场定位、产品建议。 2. 适用范围 适用于地产项目土地购买决策之前及完成购买决策之后两个阶段：土地购买决策之前，通过市场调研和分析，确定产品定位，以便为土地购买决策提供数据支持；完成购买决策之后，再次通过市场深入研究，确定项目市场定位和产品形态、产品主题和建设指标的工作。 3.术语和定义 市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征； 产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等。 产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：住宅可以按建筑特征进行高、中、低档或高层、小高层、多层区分。 建设指标：项目各类型物业建设量的数据指标和比例关系。 职责 区域公司 4.1.1.负责区域公司拓展项目《初步产品建议书》及《产品建议书》的编写； 4.1.2.负责区域公司拓展项目的市场研究、市场定位、产品配比以及价格建议； 4.1.3.负责区域公司拓展项目《初步产品建议书》及《产品建议书》向总公司（投资管理部）的报审； 4.1.3.负责区域公司拓展项目《项目初步规划设计》、《项目成本测算》、《项目经济指标测算》的编制。 投资管理部 4.2.1.总公司拓展项目：负责《初步产品建议书》及《产品建议书》的编写； 4.2.2.总公司拓展项目：确定项目市场研究、市场定位、产品配比以及价格建议； 4.2.3.负责组织评审区域公司拓展项目《初步产品建议书》及《产品建议书》。 技术管理部 4.3.1.总公司拓展项目：根据《初步产品建议书》做出《项目初步规划设计》； 4.3.2.区域公司拓展项目：组织评审《项目初步规划设计》。 成本管理部 4.4.1.总公司拓展项目：根据《初步产品建议书》做出《项目成本测算》； 4.4.2.区域公司拓展项目：负责评审区域公司《项目成本测算》。 财务管理部 4.5.1.总公司拓展项目：根据《初步产品建议书》做出《项目经济指标测算》； 4.5.2.区域公司拓展项目：负责评审区域公司《项目经济指标测算》。 总公司领导层 4.6.1.批准《初步产品建议书》及《产品建议书》； 4.6.2.做出进行临时性修正调研计划的决定。 工作程序 投资管理部或区域公司提供项目前期土地信息后，总公司营销主管经理或区域公司组织进行初步产品建议。项目前期土地信息是本阶段产品策划的参照前提。 责任单位编制《产品建议书编写工作计划》 5.2.1.总公司拓展项目：投资管理部市场主管负责组织编制《产品建议书编写工作计划》，经部门主管经理批准后，由市场主管负责组织实施； 区域公司拓展项目：由区域公司组织编制《产品建议书编写工作计划》； 5.2.2.《产品建议书编写工作计划》采用时间列表的形式，列出相关工作的要素、主要调研所针对群体、调研地点、以及相应的时间、方式等调研安排； 5.2.3.计划必须保证包括《初步产品建议书》要求的全部要素内容得到明确结果； 5.2.4.部门主管经理或区域公司总经理可根据情况做出进行修正、补充和确认工作计划、时间安排、工作内容的决定，由相应市场主管负责组织实施市场调研工作。 产品建议工作准备 5.3.1.《产品建议书编写工作计划》经审核批准后，投资管理部或区域公司市场主管组织进行调研准备，并与工作有直接关系的公司内部门或外单位进行协调和沟通； 5.3.2.工作展开前，投资管理部或区域公司市场主管应组织本组成员准备以下文件： 其他定位支持性或依据性文件，包括手册、程序文件、《产品建议书编写作业指引》； 相关部门、过程或活动的过往优秀报告以及不合格报告和纠正措施报告； 5.3.3.工作展开前，投资管理部或区域公司市场主管应组织营销组成员编写调查表； 5.4.《市场调研报告》与《初步产品建议书》的编写 5.4.1.根据《产品建议书编写工作计划》，投资管理部或区域公司实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研； 5.4.2.每次调研完成后，必须提交一份高水平的《市场调研报告》。市场主管负责审核并保证调研报告的正确性和完整性； 5.4.3.调研报告内容应包括： 调研的目的和范围； 调研组成员； 调研日期； 调研所依据的文件； 调研结果表述； 调研结果分析、小结； 调研不合格项的统计分析； 调研活动的有效性的结论性意见。 5.4.4.市场主管针对调研中的表述和结论性意见，组织分析，制定并提出修正性措施，将最终实施结果填写在《市场调研