东江鸿都商业城营销的策划实操方案.docVIP

东江鸿都商业城营销策划实操方案 前言：现今东江项目已经启动，在之前出示过东江鸿都商业城营销策划大纲；现针对项目实际营销实操做以下执行营销方案，供项目营销策划工作展开做指导和参考。 一、项目本体分析 A、市场概况 行业市场概述：目前整个资兴市开发量较大，且集中在东江—罗围一线，楼盘品质、规模、配套、产品创意、营销手法等都有很大提升；而在本区域类似于本项目产品较少，基本以纯住宅结合社区型商业为主的开发模式；同时本区域为资兴市新开发区，区域以东江镇为中心，周边居住人数有限，商业形态单一、商业规模较小。作为一个商住型项目是一个机会也将是一个挑战，要在市场最需求时，以最快、最大限度满足市场；同时规避市场的反弹和市场经济的不稳定性，确保项目合理、平稳的销售环境。 客户市场概述：房地产市场一直不缺刚性需求客户，商业地产更是一个永远不会过剩的市场；近些年全球市场经济的不稳定、股市的起伏不定、房价的波动、国内物价的高涨、各种地产界的丑闻等让房地产市场客户不管是在牛市还是熊市对地产行业越来越精明，越来越怀疑。自2008年至今基本上每年的房产交易旺季“金九银十”都以惨淡收场。但是三、四线以下城市一直是以刚性需求为主，再加上近期部分一、二线城市限购，国家大力推进城市化进程及农村人口城镇化将很大方面刺激这些市场的客户购买欲望和商业的集中式发展。 B、项目概况（预计/暂定） 本项目地处资兴市东江镇镇中心区域，位于竹园路、炉峰路、望江路、水电路围合的地块内。优越的区位和便捷的交通，促进商住的商业化发展，势必成为东江商住绝版用地。项目占地面积约为21亩，总建筑面积约为63000平方米，拟开发功能为：大型地下停车场，地下商场，一层综合商店，二层大型商场。超市，3-15层高档住宅，配置高级电梯。集健体休闲、景观居家于一体的东江首家商住高品位新型小区。项目总投资约为1.68亿元，是郴州市2011年重点工程建设项目之一。 C、项目整体工程营销结合工程进度重大节点预计（预计/暂定） 1、项目地块平整，属“三通一平”先天性优势项目，目前工程进度为机械灌桩施工，主体施工队伍在洽谈中；项目营销中心现已内部装修施工中，预计在10月下旬可以进驻销售现场，11月初整体推广出街，同步开始储客。 2、11月下旬—12月初项目地下层施工完成，主体工程出地面；营销前期形象推广阶段结束，进入项目营销策略推广同步项目开始认筹；储备诚意客户。 3、2012年元旦主体工程上地面六层以上，达到预售条件；营销推广变更为项目开盘热销，主推住宅销售及商铺意向客户储备。 4、2012年5月1日项目主体封顶，商业区施工完成实景展示；项目营销推广为商铺热售（开盘）及招商启动，同步启动地下车位销售方案。 5、2012年9月项目竣工交房，商铺及住宅余货销售。 D、政策影响项目因素预测 近些年国家对房地产调控越来越频繁、力度越来越大，造成的影响范围越来越大；市场波动对三线城市以外的城市影响也越来越大；影响较大的政策性因素具体表现在以下几个方面： 1、银根政策：银行放款的要求、放款额度、放款速度及存贷款利率的变化 2、城市建设：城市化进程的速度、决心及经济实力；苏仙新城区—白露塘区域的开发节奏及东江旅游重镇的开发节奏。 3、民生改善：物价的稳定性、经济的发展、股市的稳定 4、住房保障机制：政府对房产开发的规范性、整体性；及保障性住房、廉租房的建设和落实情况， 二、项目卖点提炼及核心卖点挖掘 A、项目卖点罗列 1、区域交通：本项目地处资兴市东江镇镇中心区域，位于竹园路、炉峰路、望江路、水电路围合的地块内 2、区域配套：本项目为与资兴市及郴州市重点开发区域东江镇，周边旅游资源丰富，商业氛围及居家环境已初具规模；有大型住宅小区、酒店、商场、公园、酒吧街等较完善及改善配套。 3、规划设计：本项目在规划设计之初就做过深入调查分析，在尊重以人为本的前提下，以前瞻性眼光、超前理念对地块做规划设计；90%以上的停车结合休闲、居家、购物一体化的综合型物业、 4、升值空间：项目地处开发重区的开发中心，区域居住人口集中且城市发展进程提速；项目住宅望江、商铺临街是东江镇乃至资兴稀有地段，升值空间巨大。 5、产品组合：项目为满足区域及项目本身配套，更以深远眼光定位；结合住宅、临街独立商铺、内街敞开式商铺、超高配比停车位多种物业组合可满足不同人群的不同要求。 6、户型特色：充分考虑县级市场对中大型户型需求，以122.96平米—133.62平米三房两厅户型为主力户型，结合购房群体年轻化结构辅以86.97平米温馨两房。 7、物业管理：商管与住宅物管的分区管理，全封闭式电子监控管理，确保商家及业主的财产安全。 8、开发商实力及经验：粤华房产立足资兴十载，鲤鱼江鸿都及天马商住广场改造的成功开发结合粤华地产强劲的开发实力。 B、项目